A.

Abgeschlossenheit

Wollen Eigentümer Teile (Wohnungen) einer Immobilie verkaufen, so ist das nur möglich, wenn vorher auf Grundlage einer Bescheinigung über die Abgeschlossenheit, die sog. Abgeschlossenheitsbescheinigung, separates Wohnungseigentum gebildet wurde. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Bescheinigung über die Abgeschlossenheit der jeweiligen Wohnung vorliegen muss. Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentums) eines Gebäudes soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. II WEG). Abgeschlossenheit ist also eine Voraussetzung um separates Eigentum zu bilden. Eine Wohnung ist in sich abgeschlossen, wenn sie vollständig von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten durch bauordnungsrechtlich zulässige Wände und Decken getrennt ist und einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum hat. Einen eigenen Zugang hat sie dann, wenn sie unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden kann. Zusätzlich muss die Wohnung die Führung eines Haushalts ermöglichen, insoweit über eine Küche oder eine Kochgelegenheit verfügen. Außerdem müssen Wasserversorgung, WC und ein Stromanschluss vorhanden sein. Bad, Dusche oder Heizung sind nicht zwingend. Auch der getrennte Bezug von Wasser, Gas, Strom oder Heizungswärme ist nicht erforderlich.

Abschreibung (AfA)

Die Abschreibung ist ein Betrag, um den der Wert von Vermögensgegenständen gemindert wird. Die Wertminderung entsteht im Laufe der Nutzungsdauer durch Nutzung und wird bei der bilanziellen Abschreibung als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung (in der Kostenrechnung als Kosten) angesetzt. Sie verwendet für die Berechnung die Anschaffungskosten und eine Nutzungsdauer (AfA-Tabellen des Finanzamtes); im Gegensatz dazu verwendet die kalkulatorische Abschreibung die voraussichtlichen Wiederbeschaffungskosten und die reale Nutzungsdauer und geht nicht die GuV-Rechnung ein. Wird ein Grundstück verkauft, besteht häufig aus steuerlichen Gründen ein Interesse, den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen, da nur der Anteil für das Gebäude der Abschreibung unterliegt.

Abstandsfläche

Abstandsfläche ist der Abstand eines Gebäudes zur Grenze des Nachbargrundstücks. Diese Fläche zum Nachbargrundstück ist mit wenigen Ausnahmen von der Bebauung ausgeschlossen. Mit der Abstandsfläche soll verhindert werden, dass Gebäude unkontrolliert so nahe an das Grundstück des Nachbarn gebaut werden, dass dessen Grundstück und darauf stehende Gebäude übermäßig beschattet und optisch eingeengt werden. Auch der bestmögliche Brandschutz soll dadurch gewährleistet werden. Abstandsflächen dienen also dazu, gesunde Lebens- und Lichtverhältnisse zu gewährleisten. Die Vorschriften für Abstandsflächen unterliegen dem Bauordnungsrecht, das in den einzelnen Bundesländern selbst Anwendung findet. Das Maß der Abstandsflächen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) geregelt. Einheitliche Vorgaben gibt es nicht. Die Regelungen in den einzelnen Bundesländern sind teils sehr unterschiedlich.

Abteilung (Grundbuch)

Ein Grundbuch umfasst drei Abteilungen. In Abteilung I sind Name, Geburtsdatum und Wohnort des Eigentümers eingetragen. Gibt es mehrere Eigentümer, ist ihr Anteils- und Gemeinschaftsverhältnis ersichtlich. Bei einer Erbengemeinschaft oder einer GbR steht ein entsprechender Vermerk. In Abteilung II stehen alle Belastungen des Grundstücks. In dieser Abteilung ist zu sehen, wenn eine Auflassungsvormerkung besteht. Das ist ein Hinweis darauf, dass betreffendes Grundstück bereits verkauft ist. Des Weiteren sind in Abteilung II z. B. bestehende Wohnrechte sowie Geh-, Fahr- und Leitungsrechte eingetragen. In dieser Abteilung ist auch zu erkennen, ob eine Immobilie sich in der Zwangsversteigerung befindet. In Abteilung III sind Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Ist das Grundstück bankfinanziert, steht hier eine Grundschuld zugunsten der betreffenden Bank. Bereits erledigte Belastungen sind kenntlich gemacht, indem sie entweder gestrichen oder gerötet sind. In einer extra Spalte gibt es Vermerke zum Datum der Löschung.

Alleineigentum

Alleineigentum bezeichnet im Sprachgebrauch das Recht, allein über eine Sache, Mobilie oder eine Immobilie, zu bestimmen. Der Gegenstand oder die Immobilie gehören dem Alleineigentümer allein. Steht das Eigentum mehreren Personen zu, kommen Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum in Betracht.

Alterswertminderung

Auch wenn eine ordentliche Unterhaltung und die beständige Instandsetzung und Instandhaltung die Lebensdauer einer Immobilie hinauszögern können, haben Gebäude eine begrenzte Lebenszeit. Die Alterswertminderung begründet im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie dem Grundstückswert den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie.

Altlastenauskunft

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist ein wesentlicher Faktor zur Bestimmung des Verkehrswertes und der Baugrund kann sehr verschieden sein. Geologische Besonderheiten wie lockerer Untergrund durch Sandschichten oder durchfließende Wasseradern erfordern besondere Fundamente. Wurde das Grundstück in der Vergangenheit mit Bauaushub oder gar Müll verfüllt, muss die Bodenstatik angepasst oder das Füllmaterial entfernt und möglicherweise mit hohem Kostenaufwand entsorgt werden. Zur Vermeidung derartiger Altlastenprobleme sollte eine Altlastenauskunft eingeholt werden. In Berlin wird nach Maßgabe des Berliner Bodenschutzgesetzes das Bodenbelastungskataster geführt. In diesen Katastern werden Daten, Tatsachen und Erkenntnisse über altlastenverdächtige Flächen und schädliche Bodenveränderungen erfasst. In Betracht kommen stillgelegte Deponien und Industriestandorte, Militär- und Rüstungsstandorte, in Betrieb befindliche Standorte und Flächen aus Produktion und Weiterverarbeitung und Infrastruktureinrichtungen, bei denen das Risiko einer Bodenverunreinigung besteht. Die Kataster werden fortlaufend fortgeschrieben. Eine negative Auskunft aus dem Altlastenkataster bietet jedoch noch keine absolut sichere Grundlage, jegliche Bodenbelastung auszuschließen. Sie beinhaltet nur die Aussage, dass bei der Behörde bislang nichts zu Altlasten bekannt geworden ist. Sie garantiert also keineswegs, dass tatsächlich keinerlei Altlasten vorhanden sind. Dennoch sollte auf diese Altlastenauskunft nicht verzichtet werden.

Amtlicher Lageplan

Soll eine Baugenehmigung für ein Gebäude beantragt werden, muss als Bestandteil des Bauantrags neben einer Flurkarte auch einen amtlichen Lageplan eingereicht werden. Ein amtlicher Lageplan besteht aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil. Im schriftlichen Teil ist das Baugrundstück beschrieben sowie der Name des Bauherrn, die Nachbargrundstücke und eventuell bestehende Baulasten. Zudem werden Grundflächen-, Geschossflächen- und Baumassenzahl bezeichnet. Im zeichnerischen Teil wird der Umriss Ihres Bauvorhabens, Dachform und Dachneigung sowie Abstandsflächen und die Einfügung in die Umgebung dargestellt. Der Lageplan ist ein amtliches Dokument, welches auf jeden Fall zusammen mit der Baugenehmigung aufbewahrt werden sollte. Der Amtliche Lageplan ist nicht mit der Flurkarte gleichzusetzen. Flurkarten des Liegenschaftskatasters enthalten nur die Flurstücke und Flurstücknummern und in grober Darstellung die auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten. Der Amtliche Lageplan wird im Hinblick auf die individuellen baulichen Gegebenheiten von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt. Dazu ist im Regelfall ein Ortstermin am Grundstück notwendig.

Auflassung

Auflassung bezeichnet aus juristischer Sicht die Einigung des Eigentümers als Verkäufer einer Immobilie und des Käufers, dass das Eigentum an der Immobilie auf den Erwerber übergehen und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§§ 873, 925 BGB). Die Auflassung wird regelmäßig zusammen mit dem Kaufvertrag im Notarvertrag behandelt. Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Auflassung die dingliche Einigung bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassung kann nicht unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung abgegeben werden (z. B. Auflassung nur, wenn die Immobilie mangelfrei ist, oder frühestens nach Ablauf von sechs Monaten). Wäre eine bedingte Auflassung möglich, würde die Eigentumsumschreibung von Ereignissen abhängen, die sich außerhalb des Grundbuches abspielen. Die notarielle Einigung der Vertragsparteien hinsichtlich der Eigentumsübertragung muss bedingungslos erfolgen.

Auflassungsvormerkung

Auflassung bedeutet im Grundstücksrecht so viel Eigentumsübergang oder Eigentumsumschreibung. Der Begriff bezeichnet die Einigung des Verkäufers einer Immobilie mit dem Käufer, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Erwerber übergehen und der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen werden soll (§ 873 BGB). Da das Grundbuch rechtlich bedingt nicht unmittelbar reagieren kann, wird die Auflassungsvormerkung benötigt. Die Auflassungsvormerkung ist das Sicherungsmittel, um zu gewährleisten, dass der Eigentumsübergang zuverlässig erfolgt und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Immobilienkäufer umgeschrieben wird. Das Recht des Käufers, im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen zu werden, wird „vorgemerkt“. Es hat durch die Vormerkung Vorrang vor Rechten, die danach eingetragen werden.

Aufteilungsplan

Ein Aufteilungsplan ist nach § 7 Abs. IV WEG eine „von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich“ ist. Zweck des Aufteilungsplans ist, die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten unmissverständlich gegeneinander abzugrenzen. Zugleich wird deutlich, welche Räumlichkeiten einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet sind. Alle zu demselben Wohnungs- oder Teileigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. IV S.2 WEG). Oft werden die verschiedenen Räumlichkeiten zur besseren Kenntlichmachung auch farbig gekennzeichnet.

B.

Bauakte

Die Bauaufsichtsbehörden führen Bauaktenarchive. Zuständig sind meist die unteren Bauaufsichtsbehörden. Werden Bauanträge bearbeitet, legt der zuständige Sachbearbeiter eine Bauakte beim Bauamt an. Sie enthält alle Schriftstücke, Grundrisspläne, Statiken und Baupläne, die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehen. Jeder mit begründetem Interesse kann die Bauakte einsehen. Dafür genügt ein schriftlicher Eigentumsnachweis in Form eines Grundbuchauszugs, eines notariellen Kaufvertrages oder eines Erbscheins. Dritte benötigen die Einverständniserklärung des Eigentümers.

Baugesetzbuch (BauGB)

Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt in 249 Paragrafen das Bauplanungsrecht. Es ist der Nachfolger des Bundesbaugesetzbuches und trat 1987 in Kraft. Die früher eigenständigen Regelungen des Städtebaurechts wurden verstärkt auf die Gegenwarts- und Zukunftsaufgaben des Städtebaus ausgerichtet. In der Folge wurden die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, zuvor Wertverordnung), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanzV) novelliert. Da das Baugesetzbuch vorwiegend Vorschriften enthält, die sich an staatliche Institutionen richten, kommt der Bürger nur indirekt damit in Berührung. Soweit der Bürger als Bauherr auftritt, ist eher die jeweilige Landesbauordnung, in der die Zulässigkeit von Bauvorhaben in Details geregelt ist, relevant. § 1 BauGB bestimmt als Aufgabe der Bauleitplanung, die bauliche Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches vorzubereiten und auszuführen. Die Bauleitplanung ist das maßgebliche Planungsinstrument des Städtebaurechts und soll die Perspektiven städtebaulicher Entwicklungen in die Baupläne einfließen lassen. Für den Bürger unmittelbar interessant ist das Zulässigkeitsrecht (§§ 29 - 38 BauGB). Es betrifft alle Bauvorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zum Inhalt haben. Es unterscheidet die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, der Bauherren konkret vorgibt, nach welchen Vorgaben er ein Gebäude errichten kann. In der zweiten Kategorie geht es um die Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dem sogenannten nicht beplanten Innenbereich. In der dritten Kategorie geht es um die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich.

Baulast

Baulasten sind öffentliche Lasten. Sie sind in einem von der Stadt oder Gemeinde geführten Baulatenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde eingetragen und sind meist nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Sie werden begründet, indem der Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in öffentlich beglaubigter Form eine entsprechende Erklärung abgibt, in der er sich zu einem bestimmten Tun, Dulden, Unterlassen verpflichtet. Baulasten dienen in der Praxis meist dazu, die Bebaubarkeit eines Grundstückes herzustellen. Vor allem im Zuge von Grenzbebauungen oder grenznahen Bebauungen sind sie häufig anzutreffen. Will z. B. ein Eigentümer zweier Grundstücke das hinterliegende Grundstück bebauen, kann die Baubehörde zur Sicherstellung der Erschließung die Baugenehmigung davon abhängig machen, dass der Eigentümer für das hinterliegende Grundstück ein Wegerecht über das davor liegende Grundstück bewilligt und als Baulast im Baulastenverzeichnis eintragen lässt.

Bebauungsplan

Ein Bauvorhaben muss einen bestehenden Bebauungsplan berücksichtigen. Das Bauplanungsrecht gibt Auskunft über die zulässige Bebauung eines Baugrundstücks. Der Bebauungsplan ist ein mit Zeichnung, Farbe und Planzeichen versehenes Regelwerk, das die bauliche und sonstige Nutzung eines genau abgegrenzten Teils einer Gemeinde definiert. Bebauungspläne werden öffentlich bekannt gemacht. Sie sind für jedermann einsehbar. Die Einsichtnahme erfolgt in der Regel bei der Gemeinde. Aus dem Bebauungsplan ergibt sich die Art der baulichen Nutzung. Ergänzend stellt die Baunutzungsverordnung einen Katalog von Baugebieten zur Verfügung. Die Baugebiete (z. B. reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, besonderes Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet) unterscheiden sich durch ihre allgemeine Zweckbestimmung und beschreiben eine typische und damit zulässige bauliche Nutzung. Die planende Gemeinde ist an diese Typisierung der Bebaubarkeit gebunden.

Beleihungsgrenze

Muss der Kaufpreis für eine Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert werden, prüft das Kreditinstitut, wie werthaltig die Immobilie ist. Der Verkehrswert und der sich daraus ergebende Beleihungswert sind wichtig, um die Bank für den Fall abzusichern, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und die Bank die Immobilie verkaufen oder zwangsweise in der Versteigerung verwerten muss. Der Beleihungswert ist für den Kreditgeber die erste Bewertungsgrundlage für Kreditsicherheiten, aus der er dann die Beleihungsgrenze errechnet. Banken beleihen eine Immobilie nur bis zu einer gewissen Grenze, die jede Bank für sich selbst festlegt. Erfahrungsgemäß liegen diese Beleihungsgrenzen von Immobilien bei Geschäftsbanken, Volks- und Raiffeisenbanken bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Hypothekenbanken beleihen in der Regel bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes. Lebensversicherer, bei denen die Finanzierung in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung erfolgt, beleihen Immobilien allenfalls bis ca. 60 Prozent des Beleihungswertes.

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Ist im Grundbuch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit eingetragen, ist derjenige, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit eingetragen ist, berechtigt, das Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zu nutzen. Ist nichts Konkretes vereinbart, bemisst sich der Umfang der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit im Zweifel nach dem persönlichen Bedürfnis des Berechtigten (§ 1091 BGB). Um Unklarheiten und Streitpotenzial zu vermeiden, sollte der Inhalt also möglichst konkret vereinbart werden. Im Gegensatz zur allgemeinen Grunddienstbarkeit beschränkt sich das Nutzungsrecht bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit auf die namentlich im Grundbuch eingetragene Person. Es ist nicht übertragbar. Die Ausübung der Dienstbarkeit und deren faktische Nutzung darf anderen Personen nur überlassen werden, wenn die Überlassung ausdrücklich vereinbart ist (§ 1092 BGB). Ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer juristischen Person (z.B. Stadtwerke GmbH) eingetragen, die dazu berechtigt, Energieversorgungs- oder Telekommunikationsleitungen zu unterhalten, ist die Dienstbarkeit ausnahmsweise übertragbar (§ 1092 Abs. III BGB).

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis im Grundbuch sind diverse wichtige Angaben zum Grundstück zu finden. Im Sinne des Rechts wird ein räumlich abgegrenzter Teil der Oberfläche des Bodens zu einem Grundstück, sobald es im Grundbuch als rechtliche Einheit an besonderer Stelle eingetragen ist. Alle notwendigen Angaben, die im Bestandsverzeichnis stehen sollten, schreibt das Katasteramt vor. Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis, in dem alle registrierten Grundstücke unter Nummern aufgelistet sind. Dabei sind die Karten des Katasteramtes nach Gemarkungen unterteilt. Jede Gemarkung wird wiederum in fortlaufend nummerierte Flure gegliedert und für jede Flur gibt es eine sogenannte Flurkarte. Alle Grundstücke, die in einer Flurkarte eine Nummer haben, werden Parzelle oder Flurstück genannt.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die regelmäßig wiederkehrenden Aufwendungen, die bei der Nutzung und Unterhaltung einer Immobilie anfallen (§ 556 BGB). Nutzt der Eigentümer die Immobilie selbst, trägt er auch die Betriebskosten (Nebenkosten). Ist die Immobilie vermietet, werden die Betriebskosten regelmäßig auf den Mieter umgelegt. Dann schuldet der Mieter neben der Kaltmiete auch eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung, über die der Vermieter am Ende eines Abrechnungszeitraumes mit dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung abrechnen muss. Voraussetzung für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter ist eine Vereinbarung im Mietvertrag. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten, bestimmt das Gesetz, dass die Betriebskosten in die Miete einkalkuliert sind und der Vermieter die Betriebskosten selbst zahlen muss. Der Vermieter kann die Betriebskosten im Mietvertrag detailliert bezeichnen oder pauschal auf die Betriebskostenverordnung verweisen. Im Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV sind die typischen Betriebskosten aufgezählt. Dazu gehören insbesondere die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten, Schornsteinfegergebühren, Strom, Müllabfuhr, Sach- und Haftpflichtversicherungen und  Grundsteuern. Zusätzlich kann der Vermieter als „sonstige Betriebskosten“ weitere Kosten, wie die Aufwendungen für Schwimmbad, Sauna, Gemeinschaftseinrichtungen oder Dachrinnenreinigung, auf den Mieter umlegen. Kosten, die nicht bezeichnet sind, sind nicht umlagefähig.

Bodenrichtwert

Grundlage der Kaufpreisfindung für Grundstückspreise ist der Grundstückswert. Um den örtlichen Grundstücksmarkt transparent zu gestalten und Eigentümern und Kaufinteressenten Orientierungshilfen zu geben, ermitteln die Gutachterausschüsse der Gemeinden die „Bodenrichtwerte“. Der Bodenrichtwert bezieht sich, so wie der Name aussagt, auf den Boden und damit das unbebaute Grundstück. Er enthält also keine Angaben darüber, welchen Sachwert das Gebäude hat, das auf dem Grundstück steht. Erst Bodenwert und Gebäudewert zusammen geben Auskunft über den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie. Der Begriff des Bodenrichtwerts ist in § 196 BauGB definiert. Es handelt sich dabei um „durchschnittliche Lagewerte in Euro je Quadratmeter für den Boden in einem Gebiet mit im wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes des Grundstücks“. Ausgangspunkt zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sind mithin die Kaufpreissammlungen der Gemeinden. In den Kaufpreissammlungen werden die Kaufpreise aller in der Gemeinde innerhalb eines Jahres verkauften Immobilien und unbebauten Grundstücke erfasst und dokumentiert.

Bruchteilsgemeinschaft

Bei der Bruchteilsgemeinschaft besitzen mehrere Personen gemeinsam eine Sache. Sie haben Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB). Ihr Rechtsverhältnis richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 741 BGB). Bruchteilseigentum ist deutlich vom Gesamthandseigentum zu unterscheiden und ist häufig bei Eheleuten anzutreffen.

D.

Denkmalschutz

Immobilien repräsentieren oft Zeitgeschichte und stiften regionale Identität. Der Denkmalschutz zielt darauf ab, kulturhistorisch bedeutsame Objekte für die Nachwelt zu erhalten. Unter Denkmalschutz stehen alle Immobilien, die in die Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen sind. Die Anerkennung einer Immobilie als Denkmal setzt ein förmliches Bescheinigungsverfahren voraus. Ansprechpartner ist die für Denkmalschutz und Denkmalpflege zuständige Behörde. Sie wird meist von sich aus tätig und stellt ein Objekt im Allgemeininteresse unter Denkmalschutz. Details regelt das Denkmalschutzgesetz (DSchG). Da Immobilien fortlaufend unterhalten werden müssen, müssen denkmalgeschützte Immobilie im Hinblick auf den Denkmalschutz so renoviert und saniert werden, dass ihre Substanz in der ursprünglichen Form möglichst erhalten bleibt. Sanierungsmaßnahmen sind stets mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Besonders wenn es um die Sanierung von Fenstern geht, macht der Denkmalschutz strenge Vorgaben.

Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind Rechte gegenüber einer fremden Sache. Dienstbarkeit ist ein Oberbegriff. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt drei Arten von Dienstbarkeiten. Zur Absicherung sollten sie im Grundbuch eingetragen werden. Die Grunddienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist ein Recht an einem Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person. Der Nießbrauch ist im Grundstücksrecht ein Recht an einer Immobilie zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person.

Dingliches Recht

Dingliche Rechte sind Rechte an Dingen, insbesondere an Grundstücken. Die Rechte an Sachen sind im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesestzbuchs (BGB) geregelt (§§ 854 - 1296 BGB). Während das Schuldrecht im BGB rechtsgeschäftliche Vorgänge regelt (Kaufvertrag), bestimmt das Sachenrecht die Zuordnung von Dingen im Hinblick auf Eigentum und Besitz. Das Sachenrecht im BGB regelt also die Rechtsbeziehungen von Personen zu Sachen und gewährt dazu „dingliche Rechte“. Dingliche Rechte wirken gegenüber jedermann. Sie sind absolute Rechte und gewähren ihren Inhabern die unmittelbare Herrschaft über eine Sache.

Disagio

Ein Disagio verbilligt den anfänglichen Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung. Das Disagio bezeichnet den Unterschiedsbetrag zwischen der bewilligten Kreditsumme und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Da die Bank als Kreditgeber von der bewilligten Kreditsumme einen Abschlag vornimmt, erhält der Kreditnehmer weniger Geld ausbezahlt, als er eigentlich als Darlehen aufgenommen hat. Das Disagio ist also eine Zinsvorauszahlung in einer Summe. Da eine Bank damit ein geringeres Risiko trägt, ist sie bereit, einen niedrigeren Zinssatz zu gewähren. Disagios spielen im Immobilienbereich eine Rolle, wenn die Immobilie vermietet wird. Bei selbstgenutzten Immobilien ist davon auszugehen, dass ein Disagio jeden Kredit verteuert.

E.

Ehevertrag

In einem Ehevertrag regeln Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner die güterrechtlichen und vermögensrechtlichen Verhältnisse für die Zeit ihrer Ehe oder Partnerschaft und für den Fall der Scheidung individuell (§ 1408 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) erlaubt unterschiedliche Regelungen und bietet als Standard den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft an. Alternativ können die Partner im Ehevertrag auch den Güterstand der Gütergemeinschaft oder Gütertrennung vereinbaren. Vor allem können sie Vereinbarungen zum nachehelichen Unterhalt, zum Zugewinnausgleich oder zum Versorgungsausgleich treffen.

Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaften gibt es in unterschiedlichen Formen und rechtlichen Ausprägungen. Das Gesetz kennt die „Gemeinschaft“ nach § 741 BGB (gemeinschaftliches Eigentum), das Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) und regelt eine Reihe von Sonderfällen (z. B. Mehrheit von Erben § 2032 BGB) oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 1 WEG). Der in allen diesen Varianten enthaltene Begriff der Eigentümergemeinschaft lässt sich also nur im Zusammenhang mit den Gegebenheiten erfassen.

Energieausweis

Seit dem 01.01.1990 besteht nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) für alle Wohngebäude in Deutschland die Ausweispflicht. Jeder Hauseigentümer muss mit Ausnahme bei denkmalgeschützten Objekten bei der Vermietung, dem Verkauf oder der Verpachtung des Gebäudes unaufgefordert bei der Besichtigung des Objekts einen Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis informiert Mieter und Kaufinteressenten über den Energieverbrauch des Gebäudes und soll helfen, verschiedene Objekte im Hinblick auf ihren Energiebedarf überschlägig miteinander zu vergleichen. Dazu informiert er in anschaulicher Weise über die wesentlichen energetischen Kennwerte des Objekts und weist den Endenergiebedarf und den Primärenergiebedarf in kWh/m²a aus. Bezugsfläche ist die energetische Gebäudenutzfläche nach der EnEV, die nicht unbedingt mit der Wohnfläche identisch sein muss.

Energieeinspraverodnung (EnEV)

Die Energieeinsparverodnung (EnEV) macht beim Neubau von Gebäuden und mit Einschränkungen bei Bestandsimmobilien Vorgaben zur Heizungs- und Klimatechnik und zum Wärmestandard. Sie setzt Standards für die Energiebilanz eines Hauses. So fordert der Gesetzgeber den Einbau energieeffizienter und klimafreundlicher Technik bei Heizung und Warmwasser. Als Idealbild wird das Niedrigenergiehaus vorgegeben. Die ab 2002 geltende Verordnung macht stetig strengere Vorgaben. Ab 2016 muss der Verbrauch der Primärenergie (Öl, Gas) bei neu errichteten Immobilien um durchschnittlich 25 Prozent unter den bisherigen Grenzwerten liegen. Außerdem gelten ca. 20 Prozent höhere Werte für die Wärmedämmung der Fassade. Für bestehende Gebäude gibt es zwei Ansatzpunkte. Zum einen sind dies Anforderungen für Bauteile, die erst dann wirksam werden, wenn der Hausherr ohnehin bestimmte Änderungen am Gebäude plant (z. B. Dämmung bei Erneuerung der Fassade). Zum anderen schreibt die Verordnung allgemein wirtschaftliche Maßnahmen vor, die für energiebewusste Hausherren selbstverständlich sein sollten (z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke bei ungenutztem Dachraum). Außerdem ist jeder Eigentümer verpflichtet, Heizkessel auszutauschen, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik verwenden.

Erbengemeinschaft

Hinterlässt eine verstorbene Person (Erblasser) mehrere Erben, bilden diese eine Erbengemeinschaft (Miterbengemeinschaft). Die Erbengemeinschaft entsteht, wenn sich die Erbfolge nach der gesetzlichen Erbfolge richtet oder wenn der Erblasser in einem Testatment oder Erbvertrag mehrere Erben bestimmt hat. Die Miterben werden Gesamthandberechtigte. Ihnen gehört der Nachlass zur „gesamten Hand“. Dies bedeutet, dass jedem Miterben zwar das ganze Vermögen gehört, er in seiner Verfügungsgewalt allerdings durch die Mitberechtigung der anderen Miterben beschränkt ist. Der Nachlass wird Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Alle Miterben sind gleichberechtigt. Der Erblasser kann in einem Testament aber regeln, dass ein einzelner Miterbe eine bestimmte Erbquote oder einen bestimmten Vermögenswert aus dem Nachlass erhalten soll. Bestimmt er keine Quotenregelung, sind alle Erben Miterben zu gleichen Teilen. Entscheidungen müssen grundsätzlich einstimmig erfolgen. Lediglich bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, die der Erhaltung, Nutzung und Mehrung des Nachlasses dienen, sind Mehrheitsentscheidungen möglich. Dazu reicht die Stimmenmehrheit nach Größe der Anteile.

Erbschaftssteuer

Erbschaften, Vermächtnisse, Pflichtteilsansprüche und Schenkungen auf den Todesfall unterliegen der Erbschaftssteuer. Steuern fallen tatsächlich aber nur an, wenn bestimmte Erbschaftssteuerfreibeträge überschritten werden. Die dafür maßgeblichen Grundlagen stehen im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Steuerpflichtig ist derjenige, der erbt, nicht derjenige, der vererbt (Erblasser). Die Erbschaftssteuer entsteht mit dem Erbfall. Ihre Höhe hängt davon ab, welchen Wert der Nachlass hat und in welchem Verwandtschaftsverhältnis Erbe und Erblasser zueinander stehen. Je enger der Erbe mit dem Erblasser verwandt ist und / oder je geringer der Wert des Nachlasses ausfällt, desto niedriger ist die Erbschaftssteuer. Oder umgekehrt: Je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis und / oder je höher der Nachlasswert, desto eher ist mit dem Anfall von Erbschaftssteuer zu rechnen.

Erbschein

Der Erbschein ist ein vom Nachlassgericht erteiltes Zeugnis, in dem über die Person des Erben, den Umfang des Erbrechts sowie die Anordnung einer Nacherbfolge oder einer Testamentsvollstreckung informiert wird. Der Erbschein begründet ähnlich dem Grundbuch die Vermutung, dass sein Inhalt richtig und vollständig ist. Der dadurch bedingte öffentliche Glaube schützt gutgläubige Dritte in ihrem Vertrauen, dass die Angaben im Erbschein richtig sind.

Erbvertrag

Der Erbvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei oder mehreren Personen, in der zumindest eine Person (Erblasser) eine letztwillige Verfügung trifft, die sie einseitig nicht mehr abändern kann. Das wesentliche Merkmal eines Erbvertrages besteht darin, dass er im Gegensatz zum einseitigen Testament nicht mehr frei widerruflich ist. Der Erblasser kann mit jedem beliebigen Dritten einen Erbvertrag schließen. Voraussetzung ist also weder eine bestehende Ehe noch ein Verwandtschaftsverhältnis. Insbesondere kann damit auch der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft erbrechtlich bedacht werden.

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind nach § 127 BauGB Kosten für Straßen, Wege und Plätze, an den Baugrundstücke liegen, innerhalb der Baugebiete Fuß- und Wohnwege, Parkflächen und Grünanlagen und Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z. B. Lärmschutzwand). Erschließungsbeiträge können für den Grunderwerb, die Freilegung und Verteilung der Erschließungsanlagen auch selbständig erhoben werden (Kostenspaltung). Soweit es um die Herstellung von Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser geht, fasst man diese Kosten unter dem spezielleren Begriff der Anliegerbeiträge zusammen.

Ertragswertverfahren

Es gibt drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll –bei Grundstücken bspw. die Vermietung oder aber auch eine gewerbliche Eigennutzung. Der Verkehrswert – ermittelt über das Ertragswertverfahren – ermöglicht eine objektive Betrachtung der zu erwartenden Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises. Wichtigste Faktoren sind der richtig abgeleitete Liegenschaftszins, der nachhaltige Wert für Roherträge und die Bewirtschaftungskosten.

F.

Feuerversicherung

Die Feuerversicherung deckt Schäden an einem Gebäude ab, die durch Brand entstanden sind. Sie erfasst auch Schäden durch Blitzschlag und Explosion. Die Feuerversicherung ist meist Bestandteil einer kombinierten Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagelschaden. Zwar kann sich der Versicherungsnehmer auch nur gegen einzelne dieser Gefahren versichern, angesichts des hohen finanziellen Risikos ist eine kombinierte Versicherung jedoch empfehlenswert. Der Abschluss einer Vollversicherung ist seit 1994 freiwillig. Wird die Immobilie finanziert, gibt allerdings die Bank regelmäßig den verpflichtenden Abschluss und Nachweis einer Wohngebäudeversicherung vor. Die Feuerversicherung kann auch als Feuer-Rohbauversicherung für die Zeit vom Baubeginn bis zum Bauende abgeschlossen werden. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie dem Kaufinteressenten meist nachweisen, dass eine Gebäudeversicherung besteht. Der Versicherungsnachweis ist regelmäßig Teil der Verkaufsunterlagen.

Finanzierung

Die Finanzierung ist mithin das Fundament eines Gebäudes. Dem Leitspruch „Immobilien sind Betongold“ steht das Risiko gegenüber, dass sich der Bauherr oder Erwerber bei der Finanzierung ihrer Träume überschätzen oder verkalkulieren und einen Schuldenberg anhäufen, der sie zeitlebens belastet. Um dieses Risiko einzudämmen, sollte sich jeder, der eine Immobilie bauen oder erwerben möchte, informieren und die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzen. Am Anfang einer jeden Finanzierung steht die Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit. Wer nicht genügend Eigenkapital besitzt und den Kaufpreis zwangsläufig über ein Bankdarlehen finanzieren muss, muss wissen, wie viel Belastung er sich im Hinblick auf seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse zuverlässig und zumutbar leisten kann. Im nächsten Schritt ist festzustellen, wie hoch das Darlehen sein darf. Dessen Höhe hängt vom aktuellen Hypothekenzinssatz ab. In Zeiten niedriger Zinsen (im Oktober 2016 gab es Darlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung für 0,85 %) lassen sich höhere Beträge finanzieren als in Hochzinszeiten (im Jahr 1990 lagen die Zinsen bei 10 %). Hierbei ist es wichtig, einen günstigen Zinssatz möglichst lange (mindestens 10 Jahre) festzuschreiben. Nur so lässt sich das Risiko vermeiden, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit höhere Zinsen zu bezahlen sind, die die Belastbarkeit des Bauherrn überfordern.

Flur

Gemarkung, Flur und Flurstück sind Grundbegriffe des Katasters. Die Flur ist Teil der Gemarkung. Die Gemarkung ist eine Flächeneinheit des Katasters. Sie fasst die Grundstücke einer Gemeinde oder eines Gemeindeteils zusammen und ist oft mit dem Namen der Gemeinde identisch. Die Gemarkung ist in Flure unterteilt und diese wiederum in die Flurstücke. Das Flurstück bezeichnet die Eigentumseinheit eines Grundstückseigentümers. Die Flurstücke sind nach der Flur die kleinsten Einheiten des Katasters. Die Begriffe Flur und Flurstück wurden gebildet, als das Liegenschaftskataster angelegt wurde. Aus den Liegenschaften einer Gemeinde wurde eine Gemarkung gebildet. Diese wurden in Flure aufgeteilt und diese wiederum wurden in Flurstücke unterteilt. Im nicht digitalen Zeitalter wurden die Flure noch auf Flurkarten dargestellt. Seitdem die Verzeichnisse digitalisiert wurden, wurden die Flurkarten in den 1990er Jahren durch die Automatisierte Liegenschaftskarte ersetzt und sind in digitale Form umgestellt. Sie ist im amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystem ALKIS einsehbar.

Flurstück

Ein Flurstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in der Flurkarte des Liegenschaftskatasters unter einer besonderen Nummer erfasst wird. Die kleinsten Grundstückseinheiten des Katasters heißen also Flurstücke. Für jedes Flurstück besteht in der Regel nur ein Eigentumsverhältnis. Mehrere Flurstücke können auch zusammen ein Grundstück bilden, wenn es einem Eigentümer gehört. Ein Flurstück wird mit ganzen Zahlen oder Bruchteilen bezeichnet. Es ist auch im Amtlichen Liegenschaftskataster -Informationssystem ALKIS ersichtlich.

G.

Gebäudeversicherung

Jeder Eigentümer einer Immobilie sollte im eigenen Interesse eine Gebäudeversicherung unterhalten. Die Gebäudeversicherung entschädigt Schäden, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel entstehen. Elementarschäden infolge Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Schneedruck oder Lawinen sind zusätzlich zu versichern. Brennt ein nicht versichertes Haus ab, riskiert der Eigentümer den persönlichen Ruin. Wurde die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert, ist der Eigentümer als Darlehensnehmer sogar verpflichtet, eine Gebäudeversicherung zu unterhalten. Da die Immobilie der Bank als Sicherheit für das Darlehen dient, besteht die Bank darauf, dass das Gebäude versichert ist. Sollte der Eigentümer die Versicherungsprämie nicht zahlen, informiert die Versicherung unverzüglich die Bank. Es kann sich als vorteilhaft erweisen, wenn der Versicherungsvertrag bei einem Versicherer abgeschlossen wird, der mit der finanzierenden Bank kooperiert. Im Schadensfall hat dann auch die Bank die Möglichkeit, im eigenen Interesse auf den Versicherer einzuwirken und eine angemessene Schadensregulierung zu realisieren.

Geh-, Fahr- und Leitungsrecht

Der Eigentümer eines Grundstücks kann andere von Einwirkungen auf sein Grundstück ausschließen (§ 903 BGB). Die örtliche Lage zweier Grundstücke zueinander kann jedoch die Notwendigkeit entstehen lassen, dass der Eigentümer eines Grundstücks einem Nachbarn bestimmte Nutzungsrechte auf seinem Grundstück einräumt. Typisches Beispiel ist ein Hinterleigergrundstück, das keinen eigenen Zugang zum öffentlichen Verkehrsraum hat. Will dieser Eigentümer sein Grundstück nutzen, ist er zwangsläufig darauf angewiesen, dass er über ein angrenzendes Grundstück zu Fuß auf sein Grundstück gehen (Gehrecht) oder mit einem Fahrzeug fahren (Fahrrecht) kann. Zu diesem Zweck kann der Eigentümer des „dienenden“ Grundstücks sein Grundstück zugunsten des „herrschenden“ Grundstücks des Nachbarn belasten und ihm erlauben, auf seinem Grundstück gewisse Handlungen vorzunehmen.

Gemarkung

Die Gemarkung bezeichnet als Flächeneinheit einen Grundstücksverband mehrerer, meist nebeneinanderliegender Flure bzw. Flurstücke. Der Begriff Gemarkung kommt aus den Liegenschaftskataster und wird gleichbedeutend auch im Grundbuch verwendet. Das Kataster unterteilt die gesamte Fläche Deutschlands in Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Gemarkung (alt Markung) steht ursprünglich für Grenze. Eine Gemarkung umfasst also ein „altes Gebiet“, das zur damaligen Zeit als zusammengehörig angesehen wurde. Das können alte Siedlungsnamen aber auch überlieferte Bezeichnungen einer lokalen Region sein. Später wurden die Gemarkungen ins Liegenschaftskataster übernommen und innerhalb einer Gemarkung in „Flure“ und „Flurstücke“ unterteilt. Mehrere Flure werden in einer Gemarkung zusammengefasst. Die Flure tragen als Bezeichnung Nummern. In jeder Gemarkung gibt es eine Flurnummer immer nur einmal. Von der Bedeutung her steht die Gemarkung heute für eine Sammelbezeichnung im Liegenschaftskataster und im Grundbuch.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht. Es ist zum Wohnungseigentum abzugrenzen. Das Wohnungseigentum ist das Sonder- und Teileigentum an einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. II WEG). Was Gemeinschaftseigentum oder Sonder- oder Teileigentum ist, ergibt sich im Detail aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück sowie die Teile, Anlagen oder Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sonder- und Teileigentum oder Eigentum Dritter sind (§ 1 Abs. V WEG). Dazu gehören vor allem die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen (§ 5 Abs. II WEG). Wichtig ist, dass diese Gegenstände und Bauteile auch dann nicht Gegenstand des Sonder- oder Teileigentums sein können, wenn sie sich im Bereich der im Sonder- oder Teigeigentums stehenden Räume befinden.

Gemeinschaftsordnung (GO)

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander im Innenverhältnis. Sie wird auch als Verfassung der Eigentümergemeinschaft bezeichnet. Sie ist meist Bestandteil von Teilungsvertrag oder Teilungserklärung. Teilungsvertrag und Teilungserklärung regeln sachenrechtliche Fragen, wie ein Objekt also aufgeteilt und die Miteigentumsanteile zugeteilt werden. Die Gemeinschaftsordnung regelt hingegen die Art und Weise, wie das Wohnungs- und Teileigentum genutzt werden darf. Sie trifft also Gebrauchs- und Nutzungsregelungen. Typische Inhalte einer Gemeinschaftsordnung sind: Art und Umfang der Nutzung des Wohnungs- und Teileigentums (z. B. Ladenlokal, Büro), Sondernutzungsrechte (z. B. an Gartenflächen, Terrassen), Fragen der Tierhaltung, Zustimmungserfordernis des Verwalters bei Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum, Voraussetzungen einer Entziehung des Wohnungseigentums, Bestellung eines Verwaltungsbeirats.

Gesamthandsgemeinschaft

Die Gesamthandsgemeinschaft ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Sie spielt in Deutschland vornehmlich bei Erbengemeinschaften und Gesellschaften eine Rolle und hat erhebliche Auswirkungen. Anlass, von einer Gesamthandsgemeinschaft zu sprechen, ist, dass das Eigentum an einer Sache mehreren Eigentümern zusteht. Das Eigentum ist das Recht, über eine Sache nach Belieben zu verfügen und andere von der Einwirkung auszuschließen. Die Möglichkeiten eines Eigentümers, über eine Sache zu verfügen, bestimmt sich danach, welche Art von Eigentum er innehat. Eigentümer einer Sache, so auch eines Grundstücks, kann deutschem Recht immer nur ein Rechtssubjekt sein. Mit dem Begriff des Rechtssubjekts wird definiert, wer Träger von Rechten und Pflichten ist. Soweit im Normalfall eine natürliche Person (Sie und ich) oder eine juristische Person (GmbH, OHG, eingetragener Verein) Eigentümer einer Sache ist, sind die Eigentumsverhältnisse klar. Eigentümer ist immer nur die natürliche oder die juristische Person als einzelnes Rechtssubjekt. Steht das Eigentum aber mehreren Personen zu, kann es auf zwei verschiedene Arten begründet werden: Als Miteigentum nach Bruchteilen (z. B. jeweils ½, im Verhältnis 2 : 1), man spricht dann von Miteigentum oder Bruchteilseigentum; Mit dem Bruchteilseigentum entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft. Als ungeteiltes Eigentum für eine Personenmehrheit. Man spricht dann vom Eigentum zur gesamten Hand (Gesamthand) oder Gesamthandseigentum. Mit dem Gesamthandseigentum entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft. Die beteiligten Personen sind Gesamthänder und können nur gemeinschaftlich über das Gesamthandsvermögen verfügen.

Gesetzliche Erbfolge

Verstirbt ein Mensch, regelt die gesetzliche Erbfolge, wer den Verstorbenen beerbt. Die Person, auf die der Nachlass des Erblassers mit dessen Tod übergeht, wird Erbe. Die gesetzliche Erbfolge tritt ein: wenn der Erblasser in einem Testament oder in einem Erbvertrag keine letztwillige Verfügung von Todes wegen verfasst hat oder wenn die Erbeinsetzung in einer solchen letztwilligen Verfügung unwirksam ist (z. B. Testament wurde mit der Schreibmaschine geschrieben) oder wenn eine wirksame letztwillige Verfügung aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen nicht umgesetzt werden kann, weil der Bedachte verstorben ist, auf die Erbschaft verzichtet (Erbverzicht) oder die Ausschlagung erklärt hat oder für erbunwürdig erklärt wurde. Als gesetzliche Erben infolge der gesetzlichen Erbfolge kommen nur die Abkömmlinge, seine beiden Elternteile, der Ehegatte oder der gleichgeschlechtliche Lebenspartner des Erblassers sowie letztlich der Fiskus in Betracht. Will der Erblasser die gesetzliche Erbfolge vermeiden, muss er eine letztwillige Verfügung errichten und in einem Testament oder in einem Erbvertrag eine bestimmte Person zu seinem Erben bestimmen. Darin kann er sich auch darauf beschränken, die eigentliche Erbquote nach der gesetzlichen Erbfolge abzuändern (A erhält die Hälfte, B Dreiviertel, C und D je Einachtel) oder im Wege einerTeilungsanordnung einem bestimmten Erben einen bestimmten Vermögenswert zukommen zu lassen (z. B. der Ehepartner soll das Wohnhaus erhalten). Die gesetzliche Erbfolge ist auf dem Parentelsystem aufgebaut (lateinisch parentes = Eltern). Je nach ihrer Abstammung und dem Grad der Verwandtschaft zum Erblasser werden die Verwandten in Ordnungen eingeteilt. Das Gesetz definiert fünf Ordnungen. Solange ein Verwandter einer vorhergehenden Ordnung lebt, schließt er die Verwandten nachfolgender Ordnungen von der Erbschaft aus. Erben erster Ordnung sind die Abkömmlinge des Erblassers (Kinder, Enkel). Erben zweiter Ordnung sind die Eltern und deren Abkömmlinge. Es folgen die Großeltern und Urgroßeltern. Gibt es keine Angehörigen, erbt der Fiskus.

Gewerblicher Grundstückshandel

Der private Verkauf einer Immobilie ist ein privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn zwischen An- und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Erfolgt der Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist, unterliegt der Verkauf der Spekulationssteuer, es sei denn, die Immobilie wurde zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorhergehenden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Wer allerdings innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien anschafft und verkauft, betreibt mit dem Verkauf des vierten Objekts einen gewerblichen Grundstückshandel. Der Fiskus unterstellt dann, dass die Immobilien wegen des engen zeitlichen Zusammenhangs mit der Absicht gekauft wurden, diese wieder zu veräußern. Die Gewinne unterliegen dann der Einkommenssteuer und der Gewerbesteuer. Ehepaare können jeweils eigenständig diese „Drei-Objekt-Grenze“ nutzen. Maßgebend zur Berechnung der Fünfjahresfrist sind die Daten der notariellen Kaufverträge. So begründet der Verkauf des vierten Objekts den Verdacht des gewerblichen Grundstückshandels, wenn der Ankauf am 5.1.2012 und der Verkauf am 4.1.2017 beurkundet wurden. Dann geht die Rechtsprechung davon aus, dass nicht die persönliche Nutzung der Immobilie, sondern die „Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung und Verwertung“ Grund des Immobilienengagements sind (BFH XI R 34/99, BFH/NV 2001, 1545). Als „Objekt“ kommen Grundstücke jeglicher Art, unabhängig von Wert und Nutzungsart in Betracht (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung). Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist erst dann relevant, wenn das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und damit rechtlich selbstständige Wohneinheiten geschaffen werden. Ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern zählt wiederum nur als ein Objekt, wenn das Grundstück insgesamt verkauft wird (BFH BStBl II 2011, 787). Grundstücke, die im Wege der Erbfolge unentgeltlich übergehen, bleiben außer Betracht, nicht aber Grundstücke, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder der Schenkung übertragen werden.

Grundbuchordnung (GBO)

Jedes Grundstück in Deutschland wird im Grundbuch erfasst. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt, wie die mit dem Verkauf, Erwerb oder der Belastung eines Grundstücks einhergehenden Rechte und Pflichten dokumentiert werden. Ergänzend bestimmt die „Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung“ (Grundbuchverfügung - GBV), wie die Grundbücher genau zu führen sind. Wichtige Grundsätze der Grundbuchordnung: § 12 GBO gewährt jedem, der über die bloße Neugier hinaus ein „berechtigtes“ sachlich begründetes Interesse geltend machen kann, ein Recht auf Einsichtnahme in das Grundbuch. Eintragungen ins Grundbuch erfolgen gemäß § 13 GBO nur auf Antrag desjenigen, „dessen Recht von der Eintragung betroffen ist oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll“, außerdem auf Ersuchen einer Behörde (z. B. Zwangsversteigerungsvermerk) oder von Amts wegen (Eintragung der Testamentsvollstreckung, Löschung gegenstandsloser Eintragungen). Eintragungen erfolgen nur, wenn derjenige, dessen Recht betroffen ist, die Eintragung bewilligt (§ 19 GBO). Eine Ausnahme besteht dann, wenn das Grundbuch offensichtlich unrichtig ist und derjenige, der davon betroffen ist, die Berichtigung des Grundbuchs beantragt (§ 22 GBO). Ist die Eintragung zweifelhaft, trägt das Grundbuchamt auf Antrag des Betroffenen einen Widerspruch ein. Gehen dem Grundbuchamt mehrere Eintragungsanträge zu, bestimmt § 17 GBO, dass die Anträge in der Reihenfolge ihres Eingangs abzuarbeiten sind (z. B. zwei Anträge auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung, wenn der Eigentümer sein Grundstück zweimal verkauft). Dies ist das sog. Prioritätsprinzip. Ist der Grundstückseigentümer verstorben, werden der oder die Erben in Erbengemeinschaft als Rechtsnachfolger und damit als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn sie die Erbfolge durch einen Erbschein oder einen notariellen Erbvertrag oder ein notarielles Testament nachweisen.

Grunddienstbarkeit

Dienstbarkeiten begründen Rechte gegenüber einer fremden Sache. Während die beschränkt persönliche Dienstbarkeit das Recht an einem Grundstück zugunsten einer ganz bestimmten Person begründet, begründet die Grunddienstbarkeit das Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und damit zugunsten des jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümers. Damit ist die Grunddienstbarkeit auch auf Dritte übertragbar und vererblich.

Grunderwerbssteuer

Mit der Grunderwerbsteuer wird der Erwerb von Grundeigentum besteuert. Der Erwerber wird als neuer Eigentümer erst dann in das Grundbuch eingetragen 8Auflassung), wenn er die Grunderwerbsteuer an sein Finanzamt bezahlt und ihm das Finanzamt die Zahlung in Form der Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Die Grundstuer hingegen besteuert fortlaufend den Besitz von Grundeigentum nach dem Erwerb. Beurkundet der Notar ein Rechtsgeschäft, das die Übertragung von Grundeigentum zum Gegenstand ist er nach § 18 GrEStG verpflichtet, den Vorgang dem Finanzamt anzuzeigen. Zu den Erwerbsvorgängen, die nach § 1 GrEStG die Grunderwerbsteuerpflicht auslösen, gehören neben einem normalen Grundstückskaufvertrag auch Kaufvorverträge, Optionsverträge sowie Kauf- und Verkaufsangebote. Gleichermaßen ist das Amtsgericht verpflichtet, wenn der Erwerber im Verfahren auf Zwangsversteigerung einer Immobilie aufgrund seines Meistgebotes den Zuschlag erhalten hat. Nach § 8 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Gegenleistung ist im Regelfall der Kaufpreis oder das Meistgebot im Versteigerungsverfahren. Die Grunderwerbsteuern sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich (z. B. Berlin: 6,0 %). Schuldner der Grunderwerbsteuer ist kraft Gesetzes der Erwerber. Erweist sich der Erwerber als zahlungsunfähig, haftet auch der Verkäufer der Immobilie auf Zahlung. Wird ein Kaufvertrag rückabgewickelt, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, so wird unter den in § 16 GrEStG bestimmten Voraussetzungen auf Antrag die Steuer nicht festgesetzt oder aufgehoben.

Grundpfandrechte

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt drei Arten von Grundpfandrechten: Die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Grundpfandrechte zeichnen sich dadurch aus, dass der Gläubiger die Zahlung einer bestimmten Geldsumme „aus dem Grundstück“ verlangen kann. Das einfache Pfandrecht (z. B. das Pfandrecht des Vermieters am Hausrat des Mieters) wird dadurch aufgewertet, dass es an einer Immobilie bestellt wird und „Grund und Boden“ als Sicherheit dienen. Deshalb heißt es Grundpfandrecht. Grundpfandrechte sind die klassischen Sicherungsinstrumente für langfristig angelegte Darlehen. Die Hypothek ist akzessorisch. Dies bedeutet, dass sie zur Sicherung einer Geldforderung bestellt wird und Hypothek und Forderung eng miteinander verbunden sind (§§ 1113 - 1190 BGB). Grundschuld und Rentenschuld sind nicht akzessorisch. Ihr Schicksal hängt nicht von der Existenz einer gesicherten Forderung ab. Faktisch sichert die Grundschuld in der Praxis gleichfalls eine Geldforderung. Aufgrund der fehlenden Verbindung zur Existenz einer Forderung ist die Grundschuld in der Praxis besser zu handhaben (§ 1191 BGB). Die Rentenschuld ist ein spezieller Fall der Grundschuld. Sie sichert keinen festen Betrag wie bei der Grundschuld, sondern eine laufende Geldzahlung, sprich eine fortlaufend zu zahlende „Rente“ (§ 1199 BGB).

Grundsteuer

Die Grundsteuer besteuert den Grundbesitz. Sie ist neben der Gewerbesteuer die wichtigste Steuerquelle der Gemeinden. Sie wird nach dem Einheitswert einer Immobilie berechnet, von dem durch Anwendung der Steuermesszahl der Steuermessbetrag errechnet wird, auf den der von der Gemeinde festgesetzte Hebesatz zur Anwendung kommt. Die Grunderwerbssteuer hingegen besteuert den Erwerb einer Immobilie und ist vom Erwerber einmalig in Abhängigkeit vom Kaufpreis zu entrichten. Nach § 1 I GrStG bestimmt jede Gemeinde, ob von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist. Die regionalen Unterschiede sind erheblich. In Berlin sind die Grundsteuern verhältnismäßig hoch, in Hamburg niedrig und in Baden-Württemberg besonders niedrig. Die Grundsteuer A betrifft die Land- und Forstwirtschaft, Grundsteuer B erfasst bebaubare, nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Die für die Steuerberechnung maßgebenden Komponenten sind der Steuermessbetrag und die Steuermesszahl. Deren Inhalt, Zusammensetzung und Funktion sind in § 13 GrStG umschrieben.

Grundstücksgleiche Rechte

Ein grundstücksgleiches Recht ist ein Recht, das wie das Eigentumsrecht an einem Grundstück das Recht gewährt, das Grundstück wie ein Eigentümer zu nutzen. Diese Rechte werden behandelt wie normales Eigentum. Sie können Sie eigenständig veräußern. Grundstücksgleiche Rechte an Immobilien sind das Wohnungs- und Teileigentum und das Erbbaurecht. Diese Rechte sind dingliche Rechte und werden wie ein Grundstück behandelt. Ihre Bezeichnung rührt daher, dass auf diese Rechte die für Grundstücke geltenden Vorschriften, vor allem das in §§ 873 ff BGB geregelte Grundstücksrecht des BGB, anzuwenden sind. Einschränkungen oder Abweichungen zum normalen Grundstückseigentum ergeben sich aus der Eigenart des grundstücksgleichen Rechts. Grundstücksgleiche Rechte können wie Grundstücke belastet und somit auf ihnen Hypotheken und Grundschulden eingetragen werden. Das Wohnungs- und Teileigentum wird im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch und das Erbbaurecht im Erbbaugrundbuch öffentlich registriert.

Grundstücksmarktbericht

Grundstücksmarktberichte informieren über das Geschehen auf den Immobilienmärkten. Grundlage ist das Zahlenmaterial der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, insbesondere die Kaufpreissammlungen. Auch für den Immobilienmarkt Berlin gibt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin jedes Jahr einen Grundstücksmarktbericht heraus. Seit 2015 heißt der Bericht offiziell „Immobilienmarktbericht“. Die Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse sind auch Grundlage für die Immobilienmarktanalysen privater Institute (z. B. GEWOS). Nach § 195 BauGB sind die Notare verpflichtet, jeden Kaufvertrag, mit dem das Eigentum an einem Grundstück übertragen wird, in Kopie dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu übersenden. Die Gutachterausschüsse werten die Kaufverträge aus und erfassen sie in den Kaufpreissammlungen. Die Kaufpreissammlungen sind für jedermann einsehbar und können in Berlin in der "Automatisierten Kaufpreissammlung Berlin" oder schriftlich auf einem dafür vorgesehenen Formular eingesehen werden.

Gutachterausschuss

Gutachterausschüsse haben die Aufgabe, die Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln und eine Kaufpreissammlung zu führen. Ihr Tätigkeitsbereich ist in §§ 192 ff BauGB und in mehreren Durchführungsverordnungen der Bundesländer geregelt. In Berlin wurde der Gutachterausschuss 1961 eingerichtet. Die Geschäftsstelle des „Gutachterausschusses für Grundstücke in Berlin“ ist bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Abt. III - Geoinformation, Fehrbelliner Platz 1, 10707 eingerichtet. Für das Umland ist der Gutachterausschuss Brandenburg zuständig. Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern, die in der Ermittlung von Grundstückswerten sachkundig und erfahren sein müssen. Sie dürfen zur Vermeidung möglicher Interessenkonflikte behördlicherseits nicht mit der Verwaltung von Grundstücken befasst sein. Der Gutachterausschuss Berlin hatte in 2016 39 Mitglieder. Sie sind u. a. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Immobilien- und Bankkaufleute, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure oder Immobilienmakler. Der Gutachterausschuss arbeitet selbstständig, unabhängig und nicht weisungsgebunden. Der Aufgabenbereich besteht mithin darin, auf Antrag Gutachten über den Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken zu erstatten sowie die Kaufpreissammlung zu führen (§ 195 BauGB) und aufgrund der Kaufpreissammlung flächendeckend Bodenrichtwerte zu ermitteln (§ 196 BauGB). Ferner beobachtet der Ausschuss das Marktgeschehen und informiert über die Anzahl der Kauffälle in seinem Zuständigkeitsbereich. In den jährlichen Immobilienmarktberichten lässt sich die Entwicklung des Grundstücksmarktes ablesen.

H.

Herstellungskosten

Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten eines Gebäudes beurteilen sich nach Maßgabe der Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie des Erhaltungsaufwandes. Nachdem der Gesetzgeber die Eigenheimzulage für private Immobilieneigentümer abgeschafft hat, können nur noch Personen, die ein Gebäude an Dritte vermieten oder verpachten, steuerlich profitieren. Werden Gebäudeteile für eigene Wohnzwecke genutzt, fehlt es an Einnahmen, sodass eine steuerliche Abschreibung (AfA) ausscheidet. Eigennutzern verbleibt nur noch die Möglichkeit, bis 20 Prozent der Handwerkerrechnungen bis zur Höchstgrenze von 6.000 € im Jahr und damit bis zu 1.200 € steuerlich geltend zu machen. Herstellungskosten sind alle Aufwendungen, die durch den Bau einer Immobilie entstehen (Definition siehe § 255 Abs. 3 Satz 1 Handelsgesetzbuch (HGB). Dazu zählen üblicherweise alle Handwerkerarbeiten, aber auch diejenigen Kosten, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang dazu stehen. Somit können auch Baunebenkosten wie Architektenhonorare, Bauabnahmegebühren oder die Fahrtkosten zur Baustelle zu den Herstellungskosten gerechnet werden. Zu den Anschaffungskosten hingegen zählen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Immobilie zu erwerben (Kaufpreis + Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuchamt, Maklerprovisionen, Finanzierungskosten). Die Anschaffungskosten für Grund und Boden sind nicht abzugsfähig und müssen aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Nachträgliche Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Aus- und Umbauten, die binnen dreier Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes vorgenommen werden, gelten gleichfalls als Herstellungskosten, sofern sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Diese Kosten, die den Substanzwert der Immobilie deutlich vergrößern oder verbessern, erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

I.

Ideelle Teilung

Wird ein Grundstück ideell geteilt, entsteht Miteigentum mehrerer Eigentümer. Die Miteigentumsanteile werden im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück bleibt als solches einheitlich als ein real ungeteiltes Grundstück erhalten. Erwerben Eheleute gemeinsam ein Grundstück, steht jedem Ehepartner ein Miteigentumsanteil zu. Da das Grundstück selbst ungeteilt bleibt, ist der Miteigentumsanteil ideell zu verstehen (§ 1008 BGB). Im Gegensatz dazu entstehen bei der Realteilung aus einem Grundstück mehrere rechtlich selbstständige Grundstücksteile, für die im Grundbuch eigene Grundbuchblätter angelegt werden. Die ideelle Teilung spielt in der Praxis vor allem bei Doppel- und Reihenhäusern eine Rolle, kommt aber auch bei mit zwei freistehenden Einzelhäusern bebauten Grundstücken vor. Oft wird ein solches Grundstück nicht real geteilt, weil beispielsweise ein Bebauungsplan Mindestgrößen für Baugrundstücke vorschreibt und durch die Teilung zu kleine Grundstücksflächen entstehen würden oder die Eigentümer die Kosten für eine Vermessung und Realteilung sparen wollen. Verständigen sich die Eigentümer dann auf die ideelle Teilung, regeln sie ihre Rechte und Pflichten in einer notariell beurkunden Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Es entstehen zwei Grundstücke, die sich eigenständig bebauen und verwalten lassen.

Immobilie

Eine Immobilie ist eine unbewegliche Sache (lat.: immobilis: unbeweglich). Anders als bewegliche Sachen (Kfz, Möbel) unterliegen sie besonderen rechtlichen Vorschriften. Für unbebaute Grundstücke ist auch die Bezeichnung „Liegenschaft“ gebräuchlich, für bebaute Grundstücke „Anwesen“. Je nach der Art ihrer Nutzung lassen sich Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder betriebliche Immobilien unterscheiden.

Instandhaltungsrücklage

Immobilien müssen fortlaufend instand gehalten und im Fall notwendiger Reparaturen instand gesetzt werden. Um Liquiditätsproblemen vorzubeugen, kann jeder Wohnungseigentümer aufgrund der Instandhaltungspflicht als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen, dass eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird (§ 21 Abs. IV WEG). Sie vermeidet, dass eine sich beispielsweise früher oder später abzeichnende Fassaden- oder Dachsanierung die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und die des einzelnen Wohnungseigentümers übersteigt. Die Instandhaltungsrücklage wird in Teilbeträgen mit dem monatlich von jedem Eigentümer zu zahlenden Hausgeld bezahlt. Ihre Höhe ist danach zu bestimmen, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer für die Instandhaltung seiner Immobilie ansparen würde. Bei Neubauten ist die Instandhaltungsrücklage daher niedriger zu bemessen als bei Altbauten.

J.

Jahresabrechnung

Jede Immobilie verursacht Kosten. Die Kosten des Sondereigentums, die die konkrete Eigentumswohnung betreffen, trägt jeder Eigentümer selbst (Grundsteuer, Wasser, Strom-, Öl- und Gasverbrauch). Gemäß § 16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer zudem verpflichtet, die „Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seiner Anteile zu tragen“. Die Kosten des Sondereigentums sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten werden in der Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter erfasst und abgerechnet. Die laufenden Bewirtschaftungskosten stellen vorwiegend die Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV dar, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum betreffen (Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen). Diese Kosten sind gleichzeitig diejenigen Betriebskosten, die im Fall der Vermietung auf den Mieter der Wohnung umgelegt werden können. Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören ferner Beiträge zur Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen. Nach der Heizkostenverordnung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, in den einzelnen Wohnungen Geräte zur Energieverbrauchserfassung einzubauen. Die Heizkosten werden in der Jahresabrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umgelegt.

K.

Kapitalertragssteuer

Zum 01.01.2009 wurde die Kapitalertragssteuer (auch Abgeltungssteuer, Quellensteuer) für private Kapitalerträge eingeführt. Sie bezweckt eine möglichst einheitliche Besteuerung u. a. von Zinsen, Dividenden, stillen Beteiligungen, Erträgen aus Kapitallebensversicherungen, der Veräußerung von Lebensversicherungen, Veräußerungsgewinne mit Anteilen an Kapitalgesellschaften oder Termingeschäften und verpflichtet Kreditinstitute, Versicherungen, Kapitalgesellschaften und Genossenschaften zum direkten Einbehalt der Kapitalertragssteuer. Die Besteuerung erfolgt unmittelbar an der Quelle mit einem einheitlichen Quellensteuersatz von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Als Quellensteuer wird die Kapitalertragsteuer direkt von der Institution, bei der der private Anleger Kapitalanlagen hält, einbehalten und an das Finanzamt abgeführt. Der Begriff Abgeltungssteuer beinhaltet, dass die Erträge mit der Steuer abgegolten sind und von einigen Ausnahmen abgesehen nicht mehr im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung mit erklärt werden müssen.

Katasteramt

Das Katasteramt ist eine staatliche Behörde, bei der die Liegenschaftskataster geführt werden. Die Liegenschaftskataster sind das Bestandsverzeichnis der Grundstücke in Deutschland. Da Grundstücke zur Bestimmung ihrer Grundstücksgrenzen vermessen werden, heißen die Katasterämter auch Vermessungsamt oder Vermessungs- und Katasteramt. In den Katastern sind die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer erfasst.

Kaufpreissammlung

Gemäß §§ 193 Abs. V, 195 BauGB führen die Gutachterausschüsse der Gemeinden Kaufpreissammlungen. Sie ermitteln dazu die Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten. Nach § 195 BauGB hat der Notar jeden Immobilienkaufvertrag sowie jeden Vertrag, durch den ein Grundstück durch Tausch übertragen oder ein Erbbaurecht begründet wird, dem Gutachterausschuss der Gemeinde in Abschrift zu übersenden. Außerdem kann der Gutachterausschuss von den Beteiligten Auskunft über Grundstücke und die Vorlage der zur Führung der Kaufpreissammlung notwendigen Unterlagen verlangen. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten.

Kommunales Abgabengesetz

Nach Maßgabe der Kommunalabgabegesetze der Bundesländer sind die Gemeinden und Gemeindeverbände berechtigt, kommunale Abgaben zu erheben. Kommunale Abgaben sind Steuern, Gebühren, Beiträge und sonstige Abgaben. Das Recht, von den Bürgern Abgaben zu erheben, gehört zu dem den Gemeinden garantierten Recht der Selbstverwaltung (Art. 28 II GG). Die Erhebung der Abgaben erfolgt zweistufig. Die Gemeinde beschließt zunächst eine Abgabensatzung. Auf deren Grundlage ergehen entsprechende Abgabenbescheide. Die Voraussetzungen für den wirksamen Erlass einer Abgabensatzung ergeben sich vorrangig aus dem Kommunalabgabengesetz. Kommunale Satzungen müssen öffentlich bekannt gemacht werden, um wirksam zu werden. Die Bekanntmachung geschieht meist im Amtsblatt der Gemeinde oder den örtlichen Tageszeitungen sowie durch öffentliche Aushänge.

L.

Lastenfrei

Der Verkäufer einer Immobilie ist durch den Kaufvertrag verpflichtet, dem Käufer die Immobilie zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Das Eigentum kann er dem Erwerber nur verschaffen, wenn an der Immobilie nicht noch im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter bestehen, es sei denn, der Erwerber hätte solche Rechte im Kaufvertrag übernommen. Mit anderen Worten: Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie als Eigentümer die Immobilie lastenfrei übergeben. Im Grundbuch dürfen also zu Lasten der Immobilie keine Rechte Dritter eingetragen sein. Nur dann ist die Immobilie lastenfrei und es besteht Lastenfreiheit. Ist das Grundstück mit Rechten Dritter belastet, müssen die Parteien absprechen, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche gelöscht werden sollen. Typisches Beispiel ist, dass der Verkäufer die Immobilie zur Sicherung eines Darlehens mit einer Grundschuld belastet hat. Solange das Darlehen noch nicht zurückgezahlt hat, bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Um das Grundstück lastenfrei übergeben zu können, muss der Verkäufer die Grundschuld löschen lassen. Die dafür notwendige Löschungsbewilligung des Darlehensgebers (meist einer Bank) erhält er aber nur, wenn er das über die Grundschuld abgesicherte Darlehen an die Bank zurückzahlt und damit die Lastenfreiheit des Grundbuchs herbeiführt.

Lastenwechsel

Bezahlt der Käufer bei Fälligkeit den Kaufpreis, geht der Besitz an der Immobilie auf ihn über. Besitzübergang bedeutet den Übergang von Nutzen und Lasten. Lasten können privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Natur sein. Nutzen bedeutet, dass der Erwerber als neuer Eigentümer die Immobilie für eigene Zwecke nutzen kann. Zu den Lasten gehört jede Zahlungsverpflichtung, die sich aufgrund des Eigentums an der Immobilie ergibt. Privatrechtliche Lasten beinhalten den Übergang der den Grundbesitz betreffenden Versicherungen, insbesondere die Gebäudeversicherung. Diese geht von Gesetzes wegen auf den Erwerber über, mit der Möglichkeit, die Versicherung vorzeitig zu kündigen und das Objekt nach eigenem Ermessen zu versichern. Zu den Lasten gehört auch die Verkehrssicherungspflicht. Sie verpflichtet den jeweiligen Eigentümer der Immobilie, die Zugänge zum Objekt und das Objekt selbst so zu unterhalten, dass Dritte nicht geschädigt werden. Im Winter sind insbesondere die Schneeräumpflicht und Streupflicht zu beachten. Verunfallt ein Fußgänger, weil der Eigentümer bei Glatteis nicht gestreut hat, haftet er dem Fußgänger im Hinblick auf Arztkosten, Verdienstausfall oder Schmerzensgeld auf Schadensersatz. Bei den öffentlichen Lasten sind wiederkehrende und einmalige öffentliche Lasten zu unterscheiden. Wiederkehrende öffentliche Lasten sind die Grundsteuer, Gebühren für die Kanalisation und Oberflächenentwässerung, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Kehrgebühren des Schornsteinfegers. Die Zurechnung dieser Lasten erfolgt durch Zuschreibung zum ersten Januar des auf den Besitzübergang folgenden Jahres. Bis dahin bleibt grundsätzlich der Verkäufer zahlungspflichtig. Im Kaufvertrag kann, allerdings nur im Innenverhältnis zum Käufer, eine abweichende Zahlungsregelung getroffen werden, so dass der Käufer beispielsweise zum auf den Besitzübergang folgenden Quartal die Gebühren zahlen muss. Ungeachtet dessen haften beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Zahlung.

Löschungsbewilligung

Wird ein im Grundbuch mit Rechten belastetes Grundstück verkauft, muss im notariellen Kaufvertrag klargestellt werden, welche Rechte der Erwerber übernimmt und welche Rechte zur Löschung gebracht werden sollen. Soll ein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht werden, muss diejenige Person, zu deren Gunsten dieses Recht besteht (Gläubiger), eine Löschungsbewilligung erteilen (§ 875 BGB). Entweder besorgt der Verkäufer der Immobilie die Löschungsbewilligung beim Gläubiger selbst, oder die Parteien beauftragen den Notar, beim jeweiligen Gläubiger die notwendige Löschungsbewilligung einzuholen.

M.

Miteigentum

Eigentum wird als die „unmittelbare rechtliche Herrschaft über eine Sache“ definiert. Derjenige, der aufgrund einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Regelung über eine Sache verfügen darf, ist deren Eigentümer. Eigentum gibt es in verschiedenen Erscheinungsformen. Man spricht von Alleineigentum, wenn eine Sache nur einer einzelnen Person gehört. Man spricht von Miteigentum, wenn das Eigentum mehreren Personen zusteht. Auch Miteigentum gibt es wiederum in unterschiedlichen Formen. Beim Miteigentum nach Bruchteilen (Bruchteils Eigentum) steht jedem Miteigentümer ein bestimmter Bruchteil an der Sache als selbstständiges dingliches Recht zu (§§ 1008 BGB). Zwischen den Miteigentümern besteht eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (§§ 741 BGB). Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen (§ 747 BGB). Der Miteigentümer kann seinen Anteil belasten, ihn z. B. verpfänden oder verkaufen. Wird das Miteigentum durch einen Dritten beeinträchtigt, kann jeder Miteigentümer im Hinblick auf die gesamte Sache die Eigentümerrechte geltend machen. Miteigentum gibt es auch in der Form des Gesamthandeigentums. Dabei sind die Anteile der Miteigentümer zugunsten der Gesamtheit gebunden. Die Sache gehört den Miteigentümern „zur gesamten Hand“. Typisches Beispiel ist die Erbengemeinschaft. Im Grundbuch in Abteilung I wird dann vermerkt, dass die eingetragenen Miteigentümer „in Erbengemeinschaft“ Eigentümer sind. Im Unterschied zum Miteigentum nach Bruchteilen kann der einzelne Miteigentümer bei der Gesamthandsgemeinschaft nicht gesondert über seine Anteile an einzelnen, im Gesamthandeigentum stehenden Gegenständen verfügen.

Miteigentumsanteil (WEG)

Wohnungseigentümer haben Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft, der sie angehören. In Teilungserklärung oder Teilungsvertrag wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile festgelegt. Je nach der Größe der Wohnanlage erfolgt die Aufteilung üblicherweise in 1000-tel, 100-tel oder 10-tel Miteigentumsanteile. Das Gesetz schreibt nicht vor, welche Größe Miteigentumsanteile haben sollten oder sich in einem bestimmten Verhältnis zur Größe des Wohnungseigentums befinden müssen. Es ist Aufgabe der Wohnungseigentümer, für eine zutreffende Zuordnung der Miteigentumsanteile zu sorgen. Dabei kann der jeweilige Begründer des Wohnungseigentums (meist ein Bauträger) nach eigenem Ermessen festlegen, in welche Miteigentumsanteile die Wohnanlage aufgeteilt werden soll. Im Regelfall bemessen sich die Miteigentumsanteile nach der Größe und Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohnung.

Modernisierung

Modernisierungen sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnungseigentumsanlage nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen (§§ 559, 555b Nr. 1, 3 - 6 BGB). Innerhalb des Sondereigentums kann der Wohnungseigentümer selbstverständlich jede Art von Modernisierung vornehmen. Soweit jedoch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ist er auf die Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft angewiesen. Modernisierungen können auch ohne konkreten Reparaturbedarf durchgeführt werden, wenn die Wohnungseigentümer dies mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließt. Doppelt qualifizierte Mehrheit bedeutet, dass die Wohnungseigentümer die Modernisierungsmaßnahme mit drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschließen müssen, die zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmachen (§ 22 Abs. II WEG). Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Modernisierung.

N.

Nachbarschaftsrecht

Das Nachbarschaftsrecht regelt die Beziehungen von Grundstückseigentümern als Nachbarn. Nachbarschaftsrecht ist ein umfassender Begriff. Alle Bundesländer haben eigenständige Nachbarschaftsrechtsgesetze. Grundlegende Regelungen finden sich im Nachbarschaftsrecht der §§ 903 BGB und in den Landesbauordnungen. Oberster Grundsatz gerade im Nachbarrecht ist das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Da sich nicht jeder denkbare Streitfall gesetzlich erfassen lässt, orientiert sich die Rechtsprechung daran, wie sich vernünftige Grundstückseigentümer unter Berücksichtigung der eigenen und der Interessen des Nachbarn verhalten sollten. Da Nachbarschaftsstreitigkeiten überwiegend emotionale Hintergründe haben und die Nachbarn oft zeitlebens nebeneinander leben müssen, haben die Bundesländer einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein Schlichtungsverfahren vorgeschaltet. Bevor Klage beim Amtsgericht eingereicht werden kann, müssen Nachbarn versuchen, ihren Streit in Anwesenheit eines Schlichters zu klären. Erst wenn die Schlichtung scheitert, darf geklagt werden.

Nießbrauch

Ein Nießbrauch begründet die „Belastung einer Sache in der Weise, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen“. In der Umgangssprache ist meist von der Nutznießung die Rede. Beim Nießbrauch werden die formelle Inhaberschaft an einem Recht und die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit aufgespalten. Ein Nießbrauch kann an Grundstücken und beweglichen Sachen sowie an einzelnen Rechten sowie am Vermögen insgesamt eingeräumt werden. Wird der Nießbrauch pauschal am Vermögen eingeräumt, bedeutet dies, dass der Nießbraucher das Nutzungsrecht an einzelnen zum Vermögen gehörenden Gegenständen erlangt. In Abgrenzung dazu berechtigt das Wohnrecht nur zum Bewohnen einer Immobilie, nicht aber, Nutzungen daraus zu ziehen. Der Nießbraucher ist zum Besitz der Sache berechtigt, er erhält das Nutzungsrecht und erwirbt das Eigentum an den „Früchten“ der Sache (z. B. Miete beim Mietshaus) mit der Trennung von der Hauptsache. Er ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Eigentümers die Sache wesentlich umzugestalten oder zu verändern, ist aber verpflichtet, für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Angesichts einer drohenden Schadensersatzverpflichtung sollte er eine „übermäßige Fruchtziehung“ vermeiden. Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht (§§ 1030 - 1089 BGB). Es erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. Es ist nicht auf Dritte übertragbar, kann aber in der Ausübung einem Dritten überlassen werden (§ 1059 BGB).

Nutzungsrecht

Der Eigentümer eines Grundstücks kann mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (§ 903 BGB). Er kann an seinem Grundstück aber auch ein Nutzungsrecht zugunsten einer dritten Person gewähren. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt eine ganze Reihe solcher Nutzungsrechte an Grundstücken. Nutzungsrechte sind gegenüber den Sicherungsrechten abzugrenzen. Nutzungsrechte begründen Rechte zur Nutzung der Immobilie, während Sicherungsrechte die Forderung eines Dritten absichern und auf das Grundstück als Sicherungsmittel zugreifen. Typische Beispiele für Sicherungsrechte sind die Hypothek und die Grundschuld. Diese Rechte gewähren kein Recht auf Nutzung des Grundstücks, sondern nur eine Sicherheit. Rein vertragliche Nutzungsrechte sind die Miete und die Pacht. Bei einem Nutzungsrecht kann es sich aber auch um die Einräumung von Verwertungsrechten des Urhebers handeln, in dem nach dem Gesetz über Urheberrecht und verwandte Schutzzwecke (UrhG) eine Nutzung eingeräumt wird. Das Nutzungsrecht kann sich auf einzelne oder alle Nutzungsarten, auf eine ausschließliche oder eine anteilige Nutzung, beziehen. Die Nutzungsarten und die damit verbundenen Verwertungsrechte können vielfältig sein. Diese Nutzungsrechte werden vertraglich fixiert, sind aber nicht im Grundbuch eingetragen.

O.

Optionsrecht

Vermieter und Mieter können mietvertraglich vereinbaren, dass nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit der Mieter die Möglichkeit, sprich die Option haben soll, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung um eine bestimmte Zeit zu verlängern. Da die Option ein verbindliches Verlängerungsangebot des Vermieters darstellt, braucht es der Mieter nur noch anzunehmen. Auf die Zustimmung des Vermieters kommt es dann nicht an. Es genügt, dass der Mieter erklärt, er möchte das Mietverhältnis fortsetzen. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, können die Mieter das Optionsrecht nur gemeinsam ausüben. Ist eine längere Optionszeit als ein Jahr vereinbart, bedarf die Vereinbarung der Schriftform. Im Regelfall vereinbaren die Parteien eine Frist zur Ausübung des Optionsrechts, beispielsweise spätestens drei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Ist keine solche Frist vereinbart, gilt eine angemessene Frist. Die Option muss auf jeden Fall vor Beendigung des Mietvertrages ausgeübt werden. Nimmt der Mieter die Option in Anspruch, wird das bisherige Mietverhältnis für den vereinbarten Zeitraum fortgeführt. Das Optionsrecht erledigt sich spätestens mit Ablauf des um die Optionszeit verlängerten Mietvertrages, es sei denn, die Parteien vereinbaren eine weitere Option. Der Vermieter darf ein vereinbartes Optionsrecht nicht dadurch aushöhlen, dass der Mieter mit der Ausübung seines Optionsrechts eventuell vom Vermieter geforderte Vertragsänderungen akzeptieren muss. Soll der Mietvertrag nur unter bestimmten Bedingungen (z. B. Anpassung des Mietzinses) fortgesetzt werden können, müssen diese eindeutig vereinbart sein (z. B. Staffelmiete). Will der Vermieter mangels einer Mieterhöhungsvereinbarung die Miete erhöhen, kann er nach Maßgabe des § 558 BGB nur die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen oder die Miete aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Da der Wohnraummieter weitgehend durch das Mietrecht geschützt ist und im Regelfall einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, gibt es Optionsrechte vornehmlich bei Gewerbemietverträgen.

Ordnungsgemäße Verwaltung

eder Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage verlangen. § 21 Abs. IV WEG versteht unter ordnungsgemäßer Verwaltung eine „Verwaltung, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht“. In § 21 Abs. V WEG zählt das Gesetz beispielhaft auf, was zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört: Aufstellung einer Hausordnung, ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Abschluss und Unterhaltung einer Gebäudeversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, Aufstellung eines Wirschaftsplans, Duldung aller Maßnahmen, die für die Kommunikation oder Energieversorgung zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

P.

Pachtvertrag

Der Pachtvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag, in dem sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des gepachteten Gegenstandes (Obstgrundstück, Gaststätte) und den Ertrag der Früchte zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu zahlen (§ 581 BGB). Das Verständnis des Pachtvertrages erschließt sich in Abgrenzung zum Mietvertrag. Beim Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt nur zum Gebrauch. Beim Pachtvertrag darf der Pächter über den reinen Gebrauch hinaus zusätzlich auch noch die Erträge aus dem Pachtobjekt ziehen. Verpachtet der Eigentümer zum Beispiel eine Gaststätte mit Mobiliar, darf der Pächter die Räumlichkeiten nicht nur als solche nutzen, sondern auch die durch das Mobiliar (Theke, Kücheneinrichtung) möglichen Erträge für sich behalten. Als Früchte eines Pachtobjekts kommen auch der Verbrauch der Erzeugnisse wie Obst aus einem Obstgrundstück oder die Ausbeute einer Kiesgrube oder die Einnahmen aus dem Verkauf der Früchte in Betracht. Daher hat der Verpächter es dem Pächter zu gestatten, sich die Früchte anzueignen und sie nach Belieben zu verwerten. Für die Pacht sind die Vorschriften des Mietrechts entsprechend anzuwenden.

Pflichtteil

Ein Anspruch auf den Pflichtteil entsteht dann, wenn der Erblasser in einer letztwilligen Verfügung (Testament, Erbvertrag) einen nahen Angehörigen vom Erbe ausgeschlossen hat. Das Pflichtteilsrecht schränkt damit die Testierfreiheit des Erblassers insoweit ein, als er bestimmte Erben nicht vollständig von seinem Nachlass ausschließen kann. Als Pflichtteilsberechtigte kommen nur Abkömmlinge des Erblassers, sein Ehegatte oder gleichgeschlechtliche Lebenspartner, sowie seine Eltern in Betracht. Geschwister sind nicht pflichtteilsberechtigt. Nicht pflichtteilsberechtigt ist auch, jemand, der die Erbschaft ausschlägt, jemand, der erb- oder pflichtteilsunwürdig ist (Fälle des § 2339 BGB), jemand, der auf sein Pflichtteilsrecht verzichtet, derjenige, dem der Erblasser den Pflichtteil entzogen hat (Fälle des § 2333 BGB). Hat ein Erbe Anspruch auf den Pflichtteil, steht ihm keine Verfügungsgewalt über den Nachlass oder einzelne Vermögenswerte aus dem Nachlass zu. Der Pflichtteil ist in Form eines Geldanspruchs abzugelten.

R.

Reallast

Als Reallast definiert § 1105 BGB das Recht, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu verlangen. Hat ein Grundstückseigentümer mit einer anderen Person eine Belastung vereinbart entstehen Reallasten. Die Reallast ist im Grundbuch eingetragen und kann erhebliche Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie haben. In der Praxis kommen Reallasten eher in ländlichen Räumen, nicht so sehr in Ballungszentren wie zum Beispiel Berlin, vor. Die rechtlichen Grundlagen der Reallast sind in den §§ 1105-1112 BGB geregelt. Sie wird gemäß BGB als sogenanntes Sachenrecht definiert. Die Reallast kann als subjektiv-dingliche Reallast eingetragen werden (§ 1110 BGB). Dann besteht das Recht zugunsten des jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Immobilieneigentümers, unabhängig davon, wer tatsächlich Eigentümer ist und ist untrennbar mit dem Grundstück verbunden. Ist das Recht als subjektiv-persönliche Reallast eingetragen, besteht sie nur zugunsten einer bestimmten Person und ist nicht an das Grundstück gebunden (§ 1111 BGB). Die Reallast entsteht durch Einigung des Eigentümers mit dem Reallastberechtigtem und der Eintragung im Grundbuch. Sie kann als auf Dritte übertragbares und vererbliches Recht, aber auch als unübertragbar und nicht vererblich bestellt werden. Sind mehrere Eigentümer als Bruchteilseigentümer (Bruchteilsgemeinschaft) eingetragen (z. B. Ehepaar), kann nach § 1106 BGB auch der Bruchteil des Grundstücks mit einer Reallast belastet werden.

Realteilung

Realteilung bezeichnet die Aufteilung eines Grundstücks in zwei selbstständige Grundstücke. § 19 BauGB definiert die „Teilung von Grundstücken“ als die „dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück im Grundbuch eingetragen werden soll“. Im Unterschied zur Begründung von Wohnungseigentum, bei der die Wohnungseigentümer am Grundstück nur einen ideellen Anteil erwerben, wird ein Grundstück bei der Realteilung tatsächlich aufgeteilt. Realteilung bedeutet begrifflich, dass ein einheitliches Grundstück so aufgeteilt wird, dass mit der Teilung mehrere neue, rechtlich und tatsächlich selbstständige Grundstücke entstehen (Flurstück). Für jedes neu entstandene Grundstück wird ein eigenständiges Grundbuchblatt oder eine eigene laufende Nummer angelegt. Um die Teilung herbeizuführen, müssen die Grundstücke neu eingemessen werden. Die jeweils entstehenden Flurstücke erhalten im Liegenschaftskataster eine eigenständige Flurstücksnummer. Die Realteilung ist nicht notariell beurkundungspflichtig. Es genügt die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass die Realteilung seines Grundstücks erfolgt ist.

Restnutzungsdauer

Gebäude haben, anders als unbebaute Grundstücke, nur eine begrenzte Lebensdauer. Sie unterliegen einer sogenannten Alterswertminderung. Zum Zeitpunkt der Bewertung ihres Verkehrswertes ist daher eine Restnutzungsdauer zu berücksichtigen. Allein die physische Lebensdauer begrenzt den Sachwert eines Gebäudes und bildet mit der ihr entsprechenden Wertminderung wegen Alters den Gebäudesachwert. Die Restnutzungsdauer ist daher auch die Basis für die Bemessung der Alterswertminderung des Gebäudes. Als Restnutzungsdauer definiert § 6 Abs. VI ImmoWertV die „Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Nach § 6 Abs. VI S. 2 ImmoWertV kann sich die Gesamtlebensdauer und die Restnutzungsdauer durch investive Maßnahmen im Gebäude verlängern und andererseits auch verkürzen, wenn unterlassene notwendige Reparaturmaßnahmen oder andere Umstände dazu führen, dass die Restlebensdauer des Gebäudes im Vergleich zu anderen als kürzer angesehen werden muss.

S.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Es findet vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendung. Die dafür maßgeblichen Grundsätze finden sich in §§ 21 ff Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Beurteilung beim Sachwertverfahren richtet sich danach, welche Herstellungskosten für ein Gebäude maßgebend sind. Das Sachwertverfahren blickt in die Vergangenheit zurück und stellt fest, was es heute kosten würde, das Gebäude so herzustellen, wie es heute steht. Der Sachwert eines Gebäudes wird anhand folgender Aspekte ermittelt: Feststellung des Bodenwerts nach dem Vergleichswertverfahren im Hinblick auf vergleichbare Grundstücke und Vergleichspreise (§§ 15 ff ImmoWertV), Sachwert des auf dem Grundstück vorhandenen Gebäudes im Hinblick auf den Herstellungswert des Gebäudes, Sachwert der Außenanlagen auf dem Grundstück, Baunebenkosten für die Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen.

Sanierungsgebiet

Sanierungsgebiete sind Gebiete, in denen eine Gemeinde städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchführt. Ziel ist, städtebauliche Missstände zu beseitigen, zu verbessern oder umzugestalten und die Wohn- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung aufzuwerten. Die städtebauliche Entwicklung liegt im gesellschaftlichen Interesse und ist letztlich Zukunftsgestaltung. Nur so lässt sich baulicher Wildwuchs vermeiden. Vorhandene Bausubstanz soll dabei möglichst erhalten bleiben. Zu diesem Zweck beschließt die Gemeinde eine Sanierungssatzung (§ 142 BauGB). Die betroffenen Grundstücke sind darin konkret zu bezeichnen. Einzelne Grundstücke können ganz oder teilweise von der Sanierung ausgenommen bleiben.

Schenkung

Übertragungen zu Lebzeiten des Schenkers sind Schenkungen, Übertragungen nach dem Tod des Schenkers sind Erbschaften. Als Schenkung unter Lebenden ist jede Zuwendung oder Bereicherung zu verstehen, die der Schenker jemanden anderem aus seinem Vermögen verschafft. Wechselt also Vermögen ohne Gegenleistung den Eigentümer, ist es eine Schenkung. Gleiches gilt, wenn die Gegenleistung geringer ist als der Wert der Schenkung. Wird eine Immobilie übertragen und bleibt die Gegenleistung des Erwerbers unterhalb des Verkehrswertes, teilt das Finanzamt die Übertragung in zwei Teile auf. Ein Teil wird als unentgeltlich übertragen betrachtet und ein Teil als Immobilienverkauf. Als Maßstab für die Aufteilung zählt das Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert. Details regelt das Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Schenkungen und Erbschaften werden nach weitgehend gleichen Grundsätzen besteuert.

Sondereigentum

Sondereigentum gibt es als Wohnungseigentum und als Teileigentum. Was nicht dem Sondereigentum zugewiesen ist, ist Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. V WEG). Sondereigentum entsteht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Sondereigentum setzt voraus, dass die Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. An bloßen Grundstücksflächen, wie Terrassen oder PKW-Stellplätzen im Freien kann kein Sondereigentum entstehen. Sondereigentum entsteht nur an Räumen, nicht an Flächen. Gegenstand des Sondereigentums sind darüber hinaus die Bestandteile des Wohnungseigentums und Teileigentums, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer unangemessen beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird (§ 5 WEG). Die Rechtsprechung hat in einer umfangreichen Judikatur abgegrenzt, welche Teile im Gemeinschaftseigentum und welche im Sondereigentum stehen. So sind die Anschlussleitungen für Strom, Gas und Abwasser ab dem Übergang in der Sondereigentumsräume Sondereigentum, während die Zuleitungsrohre im Gemeinschaftseigentum stehen.

Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrechte haben im Wohnungseigentumsrecht große Bedeutung. Ein Sondernutzungsrecht räumt einem Eigentümer das exklusive Recht ein, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer zu nutzen. Meist geht es dabei um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung, bei der die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln (§ 15 I WEG). Sondernutzungsrechte können auf unterschiedlichen Wegen entstehen. Häufig werden sie bereits bei der Teilung des Grundstücks durch die Teilungserklärung des Eigentümers oder in der Teilungsvereinbarung der Miteigentümer begründet. Sondernutzungsrechte, die nach der Begründung des Wohnungseigentums eingeräumt werden, bedürfen der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung genügt dafür nicht und wäre nichtig. Soweit ein Sondernutzungsrecht im Nachhinein durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer entsteht, sollte es möglichst im Grundbuch eingetragen werden. Nur so lässt sich gewährleisten, dass ein späterer Erwerber des Wohnungseigentums das Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann.

Sonderumlage

Benötigt die Wohnungseigentümergemeinschaft Liquidität, kann sie eine Sonderumlage beschließen. Sie dient dazu, außergewöhnliche und nicht vorhergesehene Finanzierungslücken zu schließen, die im Lauf eines Wirtschaftsjahres auftreten und aus einer Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt werden können.

Stichtag

Nach der ImmoWertV sind in Verkehrswertgutachten zur Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie ein Wertermittlungsstichtag und ein Qualitätsstichtag anzugeben. Beide Stichtage sind meist identisch. Dazu sind die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag maßgebend und der Zustand des Grundstücks, der alle Grundstücksmerkmale am Qualitätsstichtag einbezieht. Gilt es, mithilfe eines Verkehrswertgutachtens durch einen Sachverständigen den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen, ist als Wertermittlungsstichtag auf den Zeitpunkt abzustellen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (§ 3 Abs. I ImmoWertV). Dazu sind die Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr marktüblichen Umstände maßgebend. Insbesondere sind die allgemeine Wirtschaftslage, die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie die wirtschaftliche und demographische Entwicklung des Gebiets einzubeziehen (§ 3 Abs. II ImmoWertV). Der Zustand der Immobilie bleibt außen vor. In § 4 ImmoWertV ist zusätzlich der Qualitätsstichtag als der Zeitpunkt definiert, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückzustand bezieht. Der Zustand einer Immobilie ist nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu bestimmen. Die Unterscheidung zwischen Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag kann bedeutsam sein, wenn es im Rahmen einer Scheidung um den Zugewinnausgleich geht oder eine Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden soll.

T.

Teileigentum

Teileigentum ist nach § 1 Abs. III Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert. Es entsteht wie Wohnungseigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es aus gewerblich genutzten Einheiten besteht und somit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Ein separates Teileigentumsrecht gibt es mithin nicht. Teileigentum ist zusammen mit Wohnungseigentum normiert, das Eigentum unterscheidet sich also formal nicht. Es ist schwierig aus Wohnungseigentum Teileigentum zu machen, obwohl sich an den Miteigentumsanteilen des gemeinschaftlichen Eigentums nichts ändert. Soll Wohnungseigentum in Teileigentum umgewandelt werden oder umgekehrt, bedarf es dafür der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch, da damit eine Änderung des Sondereigentums verbunden ist. Zudem ist darauf zu achten, dass wegen der Änderung der Zweckbestimmung eine Anpassung der Baugenehmigung (Nutzungsänderung) zu beantragen ist.

Teilungserklärung

Wohnungseigentum kann durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung begründet werden. Beim Teilungsvertrag erklären die Miteigentümer einer Immobilie (z.B. Erbengemeinschaft), dass das Objekt aufgeteilt und Miteigentum begründet werden soll (§ 3 WEG). In der Praxis steht die Begründung von Wohnungseigentum durch Teilungserklärung im Vordergrund. Dabei befindet sich ein Grundstück oder das auf dem Grundstück zu errichtende oder bereits bestehende Gebäude im Alleineigentum eines Eigentümers (§ 8 WEG). Der Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er Wohnungseigentum begründen möchte.

Teilungsvertrag

Wohnungseigentum kann durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag begründet werden. Bei der Teilungserklärung erklärt ein Alleineigentümer, dass er ein in seinem Eigentum befindlichen Grundstück oder an einem errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude Miteigentum begründen möchte (§ 8 WEG). Die Teilungserklärung ist in der Praxis der Regelfall. Neben der Teilungserklärung kann Wohnungseigentum dadurch begründet werden, dass mehrere Eigentümer einer Immobilie als Miteigentümer (z. B. Erbengemeinschaft, BGB-Gesellschaft) gegenüber dem Grundbuchamt erklären, dass sie das in ihrem Eigentum befindliche Objekt in Miteigentumsanteile aufteilen möchten. Sie beschließen dazu einen Teilungsvertrag.

Tilgung

Die Tilgung führt dazu, dass ein Darlehen zurückgeführt wird. Im Immobilienbereich finanzieren Erwerber von Immobilien den Kaufpreis meist über ein Darlehen. Bei der Tilgung von Immobiliendarlehen ist eine ganze Reihe von Aspekten wissenswert. Handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen) zahlt der Darlehensnehmer das Darlehen monatlich fortlaufend zurück. Die dabei anfallende Annuität besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Dabei bleiben die Raten monatlich gleich hoch, wobei aber die Gesamtverbindlichkeiten durch die fortlaufende Tilgung abnehmen und dadurch die Belastung durch den Zinsanteil stets geringer wird. Gleichzeitig wächst der Tilgungsanteil. Soweit als Tilgungssatz üblicherweise 1 Prozent vereinbart wird, sind die Restschulden anfangs meist relativ hoch und nehmen erst in den letzten Jahren der Laufzeit zusehends ab. Ein Darlehen ist dann nach ca. 20 – 30 Jahren erst getilgt.

U.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek erhält der Eigentümer einer Immobilie von einem Darlehensgeber (Bank, Versicherung, Privatperson) ein Darlehen, das als Einmalbetrag oder in Monatsraten ausgezahlt wird. Im Unterschied zum herkömmlichen Hypothekendarlehen zahlt der Eigentümer als Kreditnehmer weder Zinsen noch Tilgung. Der Kredit wird erst beim Tod des Eigentümers abgelöst. Bis dahin wohnt der Eigentümer mietfrei im eigenen Objekt. Im Regelfall bleibt der vorzeitige Verkauf durch den Eigentümer selbst möglich. Aus dem Verkaufserlös muss er dann das Darlehen tilgen. Die Umkehrhypothek kann insoweit eine Alternative zum herkömmlichen Hypothekendarlehen darstellen, als die Banken Hypothekendarlehen nur noch gewähren dürfen, wenn sichergestellt ist, dass der Kreditnehmer das Darlehen nebst Zinsen zu Lebzeiten zurückzahlen kann. Bei der Umkehrhypothek zahlt er zu Lebzeiten weder Zins noch Tilgung.

Umlegungsverfahren

Ein Blick auf den Katasterplan zeigt, dass in Gemeinden Grundstücke vielfach so gelegen oder zersplittert sind, dass sie sich baulich als kaum nutzbar erweisen oder städtebauliche Belange nicht zum Tragen kommen. Ursache solcher Grundstückszersplitterung ist oft die Erbfolge, bei der ein Eigentümer ein ursprünglich zusammenhängendes Grundstück so aufgeteilt hat, dass jeder seiner Erben gleichermaßen bedacht wurde. Oft ist es auch durch die historische Entwicklung bedingt, dass Grundstücke auf viele Eigentümer verteilt sind. Um dieser Problematik zu begegnen, können Gemeinden ein Umlegungsverfahren durchführen. Das Umlegungsverfahren ist in §§ 45 - 84 BauGB umfangreich und detailliert geregelt.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach § 22 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wird der Erwerber eines Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen, wenn er die Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamtes vorliegt, dass er die Grunderwerbsteuer bezahlt hat. Zwar ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dennoch sind die Grundbuchämter angewiesen, das Eigentum im Grundbuch erst dann auf den Erwerber als neuen Eigentümer umzuschreiben, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt.

Untervermietung

Untervermietung bedeutet, dass der Mieter einem Dritten, die von ihm selbst gemietete Wohnung, ganz oder teilweise gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Der Vermieter hat ein Interesse daran, dass nur der Mieter, mit dem er den Mietvertrag abgeschlossen hat, die Wohnung nutzt. Daher ist der Mieter ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung einem Dritten zu überlassen und sie an diesen weiter zu vermieten (§ 540 BGB). Um aber auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen, erlaubt § 553 BGB die Untervermietung dann, wenn der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse geltend macht, einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dieses berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Ein berechtigtes Interesse kann darin bestehen, dass der Mieter aus finanziellen Gründen auf die Untervermietung angewiesen ist oder dieser infolge beruflicher Veränderungen die Wohnung vorübergehend kaum mehr nutzt und dennoch beaufsichtigt wissen möchte. Idealerweise vereinbart der Hauptmieter mit dem Untermieter einen Untermietvertrag, der auf die Vereinbarungen des Hauptmietvertrages Bezug nimmt. Wichtig ist, dass die Kündigungsfristen im Hauptmietvertrag und im Untermietvertrag parallel laufen.

V.

Verfügung über Vermögen im Ganzen

Ist ein Ehegatte alleiniger Eigentümer einer Immobilie, benötigt er die Zustimmung des anderen Ehegatten, wenn die Immobilie sein gesamtes Vermögen ausmacht und er die Immobilie verkaufen möchte. § 1365 BGB bestimmt nämlich, dass ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten über sein Vermögen im Ganzen verfügen kann. Beurkundet der Ehegatte ohne dessen Zustimmung einen Kaufvertrag, kann er den Kaufvertrag nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Es genügt bereits, wenn ein Ehegatte über einzelne Vermögensgegenstände verfügt, die wirtschaftlich sein gesamtes Vermögen ausmachen. Somit kann auch die Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Immobilie zustimmungsbedürftig sein. Die Vorschrift erfasst auch Rechtsgeschäfte über einzelne Vermögensgegenstände, die zwar wertmäßig nicht das ganze, aber doch nahezu das ganze Vermögen des Ehegatten ausmachen. Bei kleineren Vermögen fehlt es daran, wenn dem Ehegatten wertmäßig 15 Prozent seines Gesamtvermögens verbleiben. Bei größeren Vermögen wird diese Grenze auf 10 Prozent herabgesetzt. Bei Grundstücksgeschäften wird § 1365 BGB bereits angewandt, wenn der Grundstückswert 7/10 des Gesamtvermögens überschreitet. Dazu sind der Wert des Grundstücks und der Wert des nicht betroffenen Restvermögens zu vergleichen. Die Gegenleistung, die der Ehegatte als Kaufpreis erhält, soll außer Betracht bleiben.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren dient dazu, die Bodenwerte von Grundstücken und damit die Grundstückspreise für den Verkauf oder Ankauf eines Grundstücks zu bestimmen. Es dient zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, also zur Bewertung einer Eigentumswohnung oder z. B. eines zumeist selbstgenutzten Einfamilienhauses.

Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Vollmachtsloser Vertreter

Wird ein Grundstückskaufvertrag beurkundet, ist der Notar verpflichtet, die Identität der Parteien festzustellen. Möchte sich eine Partei im Notartermin durch eine andere Person vertreten lassen, kann sie eine notariell beglaubigte Vollmacht vorlegen. Dann wird der Kaufvertrag mit der Unterschrift des bevollmächtigten Vertreters sofort wirksam. Ist die Vollmacht hingegen nicht notariell beurkundet, handelt die Person als vollmachtloser Vertreter.

Vorkaufsrecht

Verkauft der Eigentümer sein Grundstück, kann derjenige, zu dessen Gunsten ein Vorkaufsrecht besteht, verlangen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen verkauft wird, die der Eigentümer im Kaufvertrag mit einem Erwerber vereinbart hat. Der Vorkaufsberechtigte tritt dann als Erwerber in den bereits beurkundeten Kaufvertrag ein und übernimmt die darin begründeten Rechte und Pflichten des als Käufer ausgewiesenen Erwerbers. Es gibt eine Vielzahl gesetzlicher und vertraglicher Vorkaufsrechte. Das Vorkaufsrecht hat die Wirkung einer Vormerkung. Eine Immobilie verkaufen heißt immer auch, das Vorkaufsrecht zu bedenken. Wird ein Immobilienkaufvertrag beurkundet, muss der Notar von Amts wegen die Gemeinde anfragen, ob sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Ein solches Vorkaufsrecht besteht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, in Umlegungs- und Sanierungsgebieten, in städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Ferner besteht ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nach den Denkmalschutzgesetzen der Länder sowie zugunsten des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung. Wird ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ebenfalls ein Vorkaufsrecht.

W.

Wirtschaftsplan

Nach § 28 WEG hat der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan informiert die Wohnungs- und Teileigentümer über die im anstehenden Kalenderjahr zu leistenden Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Da der Verwalter darauf angewiesen ist, wegen der laufenden Unterhaltungskosten der Immobilie auf Bargeld zurückgreifen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, in der Regel monatlich im Voraus Hausgeld zu leisten. Der Wirtschaftsplan wird anhand der letzten Jahresabrechnung erstellt und beinhaltet nach Maßgabe der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Prognose über die voraussichtlichen Kosten des Folgejahres. Dazu werden voraussichtliche Kostenerhöhungen, feststehende Zusatzkosten oder zu erwartende Wohngeldausfälle durch Schätzung ermittelt und in den Wirtschaftsplan eingestellt.

Wohnflächenverodnung (WoFlV)

Orientierungsmaßstab zur Ermittlung der Wohnfläche ist mitunter die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sofern die Rohbaumaße zu Grunde gelegt werden, sind alle Grundflächen um den Putzabschlag in Höhe von 3 % zu kürzen. Üblich ist eher die Wohnflächenberechnung nach Fertigmaßen, d. h. nach den lichten Maßen zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandverkleidungen und Heizkörpern. Flächen von mindestens 0,1 m² für Schornsteine oder freistehende Pfeiler sowie die Flächen für Treppen mit mehr als 3 Stufen und die dazugehörigen Treppenabsätze sind abzuziehen. Hinzuzurechnen sind Flächen von Fenstern und offenen Wandnischen, wenn diese bis zum Fußboden hinunterreichen und tiefer als 13 cm sind. Gleiches gilt für Erker und Wandschränke mit einer Grundfläche von mindestens 0,5 m² und Bereiche unter Treppen, die mindestens 2 m hoch sind. Wohnräume werden mit dem vollen Quadratmetermaß erfasst, wenn sie gerade Wände haben. Räume mit schrägen Wänden müssen eine lichte Höhe von mindestens 2 m aufweisen. Räume mit einer Höhe von einem bis unter 2 m dürfen nur zur Hälfte und Räume mit einer Höhe von unter 1 m überhaupt nicht zur Anrechnung kommen. Reine Nutzräume (Keller, Hobbyraum im Keller, Garage, Waschküche, Fahrradkeller), gehören nicht zur Wohnfläche. Bei Balkonen, Loggien Dachgärten und Terrassen kommt es auf den Wohnwert an. Ein Balkon zur Hauptverkehrsstraße unterliegt überhaupt nicht der Anrechnung, eine unruhig gelegene Dachterrasse kann bis zu einem Viertel und ein Balkon mit überdurchschnittlichem Nutzwert (Südseite) können bis zur Hälfte angerechnet werden. Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten abgeschlossene Räumlichkeiten werden mit ihrer Fläche zur Hälfte angerechnet (§ 4 WFlV).

Wohnrecht

Das Wohnrecht (auch Wohnungsrecht) berechtigt den Wohnrechtsinhaber, ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes sowie alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes persönlich zu nutzen (§ 1093 BGB). Es berechtigt nur zum Wohnen, nicht zur Ausübung gewerblicher Tätigkeiten. Wohnrechte werden oft vereinbart, wenn Eltern ihr Wohnhaus zu Lebzeiten den Kindern übertragen und ihr Recht, zeitlebens in der Wohnung zu verbleiben, über ein Wohnrecht absichern. Sollten die neuen Eigentümer die Immobilie verkaufen, bleibt das Wohnrecht trotzdem bestehen. Da es sich bei dem Wohnrecht um ein Recht an einem Grundstück handelt, bedarf es der notariell beurkundeten Einigung des Grundstückseigentümers mit dem Erwerber des Wohnrechts sowie der Eintragung im Grundbuch. Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird es in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Z.

Zugewinnausgleich

Zugewinn ist nach § 1373 BGB der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt. Zugewinn ist also der Ertrag, den beide Ehegatten während ihrer Ehe und damit des Bestehens ihrer Zugewinngemeinschaft erwirtschaften. Ist das Vermögen eines Ehepartners am Ende der Ehe größer als am Anfang, so ist diese Differenz der Zugewinn. Während der Ehe bleiben die Vermögensmassen beider Ehepartner getrennt. Aufgrund dieser Trennung hat jeder einen eigenen Zugewinn. Der Zugewinn wird am Ende der Ehe so zum Ausgleich gebracht, dass beide Ehepartner einen gleich hohen Vermögenszuwachs haben. Der Zugewinn anlässlich der Scheidung erfolgt nur auf Antrag eines Ehegatten beim Familiengericht. Er erfolgt nicht automatisch wegen der Scheidung. Um den Zugewinn zu berechnen, unterscheidet das Gesetz das Anfangsvermögen und das Endvermögen. Stichtag für die Berechnung des Anfangsvermögens ist der Tag der standesamtlichen Trauung. Für das Endvermögen wird auf die Zustellung des Scheidungsantrags abgestellt. Der Zeitpunkt der Trennung ist nicht relevant. Die Ehegatten sind gegenseitig verpflichtet, auf Verlangen des Anderen Auskunft über den Bestand ihres Vermögens zu erteilen. Um Vermögensverschiebungen zu vermeiden, bezieht sich der Auskunftsanspruch bereits auf den Zeitpunkt der Trennung sowie auf den Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Auf Aufforderung sind Belege vorzulegen. Als Anfangsvermögen definiert § 1374 BGB das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug aller Verbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Trauung gehörte. Erbschaften und Schenkungen während der Ehe werden dem Anfangsvermögen zugerechnet. Übersteigen die Verbindlichkeiten die Vermögenswerte, kann das Anfangsvermögen auch negativ sein. Endvermögen ist das Vermögen, das einem Ehegatten nach Abzug der Verbindlichkeiten bei der Beendigung des Güterstandes gehört. Auch hier sind Verbindlichkeiten über die Höhe des Vermögens hinaus abzuziehen (§ 1375 BGB). Zum Endvermögen gehören alle Vermögenswerte, die während der Ehe erworben wurden. Der Zugewinn wird danach berechnet, dass das Anfangsvermögen von dem Endvermögen in Abzug gebracht wird. Die Differenz stellt den Zugewinn dar. Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldanspruch. Ungeachtet eventueller Vereinbarungen, kann der Berechtigte nicht verlangen, dass ihm einzelne Vermögensgegenstände übertragen werden.

Zugewinngemeinschaft

Der Zugewinnausgleich bezweckt die Vermögensaufteilung der Ehepartner nach einer Scheidung. Alles, was die Partner während der Ehe an Vermögen gebildet haben (Zugewinn), wird aufgeteilt. Vereinbaren die Ehepartner keinen Ehevertrag, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft mit der Konsequenz des Zugewinnausgleichs bei Scheidung und Tod. Grund ist, dass auch derjenige Ehepartner, der während der Ehe weniger Möglichkeiten hatte, Vermögen anzusammeln, am Vermögenszuwachs des anderen Partners beteiligt werden soll. Ursprünglich hatte der Gesetzgeber die Hausfrauenehe vor Augen, in der ein Partner den Haushalt führte und die Kinder erzog, während der andere das Geld verdiente. Der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft hat folgende Auswirkungen: Alles, was ein Ehepartner vor der Eheschließung besitzt, bleibt auch nach einer Scheidung das alleinige Eigentum des Ehepartners. Alles, was ein Partner nach der Scheidung an Vermögen hinzuerwirbt, bleibt gleichfalls sein alleiniges Eigentum. Alles, was ein Ehepartner während der Ehe an Vermögen hinzugewinnt, muss er mit seinem Ehepartner bei der Scheidung teilen.

Zwangshypothek

Hypotheken sind Grundpfandrechte. Sie sichern Kreditforderungen ab und beruhen auf der Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner. Der durch eine Hypothek oder Grundschuld abgesicherte Kredit erlaubt dem Gläubiger den Zugriff auf die belastete Immobilie. Werden solche Forderungen gegen den Willen des Schuldners im Rahmen einer Zwangsvollstreckung betrieben, spricht man von einer Zwangshypothek.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung wird vor allem bei Bauspardarlehen relevant, bei denen der Bausparer noch nicht die Zuteilungsreife seines Bausparvertrages erreicht hat und dennoch vorher kaufen oder bauen will. Solange der Bausparer noch nicht alle Mindestbedingungen erfüllt hat, insbesondere kein ausreichendes Mindestguthaben besteht, er nicht die notwendige Ansparzeit erreicht hat und der Vertrag noch unterhalb der Zielbewertungszahl liegt, ist eine Zwischenfinanzierung unabdingbar. In diesem Fall nimmt der Bauherr / Kaufinteressent einen Zwischenkredit auf, der als Vorschuss auf das Bauspardarlehen zu verstehen ist. Das Zwischendarlehen wird meist direkt von der Bausparkasse gewährt. Als Sicherheit dient mithin das Guthaben auf dem Bausparvertrag.